靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年2月24日，孔令明和宋春丽签订了一份协议。在协议中约定，孔令明以总价款608万元的价格向宋春丽购买一套房屋。孔令明先交付定金50万元。房屋总价格中欠银行的贷款在2013年4月底前付清，其余款于2013年五月底前付清。当日，孔令明通过银行转账的方式向宋春丽支付定金50万元。

孔令明认为此协议为房屋买卖合同，宋春丽认为此协议只是定金协议。

宋春丽于2014年4月底与案外人就涉案房屋签订买卖合同，现涉案房屋已过户登记至案外人名下。在孔令明与宋春丽签订协议后，至宋春丽将涉案房屋转让给案外人之前，涉案房屋一直处于宋春丽控制之中。

后孔令明发现宋春丽收到定金后，将诉争房屋出售给第三人。孔令明认为其违约行为已经严重侵害自己的合法权益，故诉至法院，请求判决宋春丽双倍返还定金100万元。

二、法院判决

孔令明称，签订协议后不久，国家出台了新的房地产市场调控政策，由于双方签订的协议内容过于简单，未就税费承担等相关问题进行约定，因此双方就税费问题产生争议，一直协商未果，后宋春丽在未通知孔令明的情况下，私自将涉案房屋出售给他人，其行为构成根本违约。宋春丽称，在自己多次催告的情况下，孔令明并未按协议约定的付款期间履行付款义务，所以才将房屋转让给他人，孔令明的行为构成违约。双方均未就自己的主张提供相关证据。

诉讼中，孔令明和宋春丽一致同意解除关于涉案房屋的买卖合同。

法院审理后判决：1、解除孔令明与宋春丽于2013年2月24日签订的房屋买卖合同。2、宋春丽于判决生效后七日内返还孔令明购房定金五十万元。3、驳回孔令明的其他诉讼请求。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，从孔令明和宋春丽所签协议的内容来看，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，因此，应当认定双方所签协议属于房屋买卖合同，且该合同包含定金条款。

双方签订协议的时间是2013年2月24日，约定的第一次付款期限为2013年4月底前，而国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”），其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”），对二手房交易严格按转让所得的20%缴纳个人所得税。从时间上来看，协议的签订时间在“新国五条”和“京十九条”出台之前，而约定的第一次付款期限在“新国五条”和“京十九条”出台之后，因此，孔令明关于双方在合同签订后、约定的第一次付款期限届满前就税费产生争议的陈述可信度较高。而根据合同签订后，孔令明除支付定金外未支付其他购房款项、涉案房屋并未实际交付给孔令明、合同签订后长达一年的时间双方未有实际履行的行为等情况来看，双方就增加税费如何负担无法达成一致。现孔令明和宋春丽对于解除买卖合同达成一致，法院对此不持异议，但这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行的情形，因此，出卖人应当将收受的定金返还给买受人，对于孔令明要求适用定金罚则的请求，无法取得法院的支持。