靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

一、基本案情

2015年3月5日，买受人吴可与出卖人刘小爱就位于北京市海淀区的1801号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，合同签订当日，吴可向刘小爱支付定金10万元。

合同第二条约定：该房屋已于2014年1月19日抵押给商业银行，该房屋已经设定抵押的，刘小爱应于2015年4月29日前办理抵押注销手续。第五条约定：（一）出卖人应当保证该房屋不存在任何产权纠纷，无被限制转让情形...否则，致使该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方向守约方按照房屋成交总价款20%的标准支付违约金。第九条约定：（一）双方确认，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

2015年3月5日，吴可与刘小爱签订《补充协议》，协议约定：（1）买方应于2015年4月29日前向卖方支付首付款245万元。协议第四条约定：出现上述根本违约情形之一的，视为卖方根本违约，卖方有权单方解除合同，卖方应向卖方支付该房屋总价款20%的违约金：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；......（5）将该房屋出售给第三方的。

2015年3月6日，买方吴可、卖方刘小爱、居间人友通公司签订《居间服务合同》，由居间人向买卖双方提供居间服务，买方向友通公司支付了居间代理费。同日，吴可与刘小爱签订《补充协议二》，协议约定：卖方刘小爱自买方吴可购房资质通过后3个工作日内将现网签注销并通知居间方网签其出售的位于北京市海淀区的1801号房屋。

2015年4月26日，刘小爱全权委托黄大年代理其办理于2015年3月6日出售的位于北京市海淀区1801号房屋出售事宜。在该房屋交易过程及交易完成后，如有任何法律纠纷所产生的费用概由刘小爱承担。同日，吴可（买方）、刘小爱（卖方）、黄大年签订《补充协议三》，协议约定：因位于北京市海淀区的1801号房屋存在债务纠纷，致使该房屋不能正常办理相应手续。第四条：...买方要求卖方必须在2015年6月4日前将房屋交予卖方，且办理完毕房屋过户及房屋物业交接手续，并结清该房屋的物业费、供暖费...。在交易过程及交易完成后，如有任何法律纠纷所产生的一切费用均由刘小爱承担。由黄大年代理房屋出售人刘小爱办理了相关手续。

之后，买方要求卖方与其办理房屋网签等事项时，得知卖方已将房屋出售给他人，致使买方至今无法办理网签合同。为此，买方吴可诉至人民法院要求卖方解除双方签订的房屋买卖合同；要求卖方返还定金并向其支付违约金、律师费；并要求友通公司退还其支付的居间服务费，并与卖方承担连带赔偿责任。

二、法院审理

卖方已于2015年1月30日与黄坤签订《房屋买卖合同》，卖方刘可将位于北京市海淀区的1801号房屋卖给黄昆，并且双方已于2015年7月13日办理了房屋产权变更登记手续。

刘小爱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。

三、法院判决

1、解除买方吴可与卖方刘小爱就位于北京市海淀区1801号房屋签订的《北京市房屋买卖合同》；

2、解除吴可、刘小爱及友通公司签署的《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》；

3、刘小爱退还吴可支付的定金，于本判决生效之日起七日内执行清；

4、刘小爱给付吴可违约金，于本判决生效之日起七日内执行清；

5、刘小爱赔偿吴可支付的居间服务费，于本判决生效之日起七日内执行清；

6、驳回吴可的其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评：

知名房产律师靳双权认为：

1、根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘小爱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。

2、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明的事实，吴可与刘小爱签订的《北京存量房屋买卖合同》及三份《补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。各方应全面履行自己的合同义务，在合同履行过程中，刘小爱未依约履行合同义务，擅自将涉案房屋出卖给案外人黄昆，导致其与吴可签订的《北京市房屋买卖合同》无法继续履行，故对吴可要求解除房屋买卖合同，并要求刘小爱返还10万元定金的主张，本院予以支持。

3、违约金具有补偿性兼具惩罚性，是以填补损害为目的，同时对违反诚信原则的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合实际情况、海淀区房价的实际变化以及合同的履行情况，吴可在与刘小爱签订《北京市房屋买卖合同》的次日便已获知涉案房屋已经存在网签、被告刘小爱存在一房二卖的行为，但仍与其继续进行交易，其本身存在一定的过错。综合当事人的过错程度、本着公平和诚信原则，依法酌减违约金的数额，对吴可主张的过高部分，不予支持。对于吴可要求被告刘小爱支付2万元律师费的主张，在我国诉讼制度中，当事人是否聘请律师参加诉讼不是强制行为，该项费用不是刘小爱的违约行为所导致的直接损失，故吴可该项诉讼请求，于法无据，不予支持。对吴可要求刘小爱赔偿居间代理费损失的诉讼请求，因《补充协议》中对费用的承担有明确约定，故该项诉讼请求理由正当，证据充分，予以支持；对吴可要求友通公司承担连带赔偿责任的主张，于法无据，不予支持。