靳双权律师

 （为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年10月27日，作为买受人的宋敏和出卖人张军签订了一份《存量房屋买卖合同》，在合同中约定：张军将自己名下的一套房屋以160万元的价格出卖给宋敏。

当天，乙方宋敏与甲方张军及丙方A公司签订《补充协议》，对涉诉房屋买卖事宜予以详细约定。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。同时，将甲方由张军变更为张军和庄云燕，由二人承担原甲方在合同中的权利与义务。

《居间服务合同》的甲方为张军、乙方为宋敏、丙方为A公司，其中约定：乙方向丙方支付居间代理费人民币35200元，甲方或乙方违反合同约定导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。

宋敏已向某A公司支付了保障服务费人民币1520元，向A公司支付了居间代理费人民币35200元。宋敏在上述合同签订之后向张军支付定金人民币2万元。

双方合同履行中，涉诉房屋是张军与庄云燕按份共有，张军将办理该涉诉房屋的事宜交给庄云燕全权代理，出具了委托书并做了公证。

之后在合同履行过程中，A公司通知张军和庄云燕配合办理网签手续时，庄云燕明确予以拒绝，张军则表示已经委托庄云燕处理此事。宋敏和A公司多次与张军、庄云燕协商无果，宋敏认为张军、庄云燕的行为已经严重违反了双方合同的约定，已经构成违约。故诉至法院，请求法院判令：1、解除双方于2013年10月27日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、张军、庄云燕向宋敏返还已经收取的合同定金2万元；3、张军、庄云燕赔偿宋敏已经支付的保障服务费1520元、居间代理费35200元；4、张军、庄云燕向宋敏支付违约金16万元；5、由张军、庄云燕承担本案诉讼费用。

二、法院判决

在法庭审判中，宋敏向法院提交了证据证明在合同履行过程中庄云燕明确表示拒绝出售涉诉房屋，其行为已构成违约。庄云燕则主张不同意出售涉诉房屋系因合同履行中出现的特殊情况所致，并非因房价上涨而恶意违约。张军则坚持主张自己没有违约行为，不同意承担违约责任。另庄云燕以宋敏主张的违约金数额过高为由要求法院予以调整。宋敏则主张其损失包括定金、保障服务费、居间代理费及房价上涨部分，按合同约定支付违约金才能弥补其损失，但未就房价上涨的具体额度向本院提交充分证据。双方均同意解除涉诉房屋的《买卖合同》和《补充协议》，但庄云燕以未收取定金为由主张定金应当由张军予以退还。

法院审理后判决：1、解除宋敏与张军、庄云燕于2013年0月27日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；

2、张军、庄云燕于本判决生效后七日内向宋敏返还定金人民币二万元；

3、 张军、庄云燕于本判决生效后七日内向宋敏赔偿保障服务费人民币一千五百二十元、居间代理费人民币三万五千二百元、违约金人民币九万元；

4、驳回宋敏的其他诉讼请求。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宋敏与张军、庄云燕于2013年11月15日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应自觉全面履行。

合同解除后，张军、庄云燕作为涉诉房屋共同出售人，应当将已收取的定金向宋敏退还。对于宋敏主张的要求张军、庄云燕返还已经收取的定金人民币2万元的诉讼请求，有事实和法律依据。

根据本案查明的事实和证据，庄云燕在双方合同履行过程中，明确表示拒绝出售涉诉房屋，其行为已构成违约，其应承担相应违约责任，庄云燕就此提出的非真心违约、非因房价上涨恶意违约的抗辩意见，缺乏法律依据。张军自身虽未存在违约行为，但如前所述，其作为涉诉房屋共同出售人，应当就庄云燕的违约行为共同对外承担违约责任。则在此前提下，根据双方签订的《保障合同》和《居间服务合同》约定，宋敏作为守约方有权要求张军、庄云燕赔偿其已支付的相关费用，故对于宋敏主张的要求张军、庄云燕赔偿其缴纳的保障服务费人民币1520元和居间代理费人民币35200元的诉讼请求，有事实和法律依据。

对于宋敏另行主张要求张军、庄云燕支付违约金人民币16万元的诉讼请求，本人认为，因违约金的立法本意在于填平守约方因违约方的违约行为所造成的损失，而宋敏作为房屋买受方，其所主张的定金、保障服务费、居间代理费方面的损失，如前所述，法院已予以支持。而对于房价上涨的额度，因宋敏未就此向本院提交充分证据予以证明，故对于庄云燕提出的违约金过高的抗辩意见，结合本案案情，应当对违约金数额酌情予以调整。