靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

一、原告诉称

邱文杰诉称：与陈德强于二零一五年7月2日签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定邱文杰将位于朝阳区某小区房屋售予陈德强。价款395万元，付款方式为当日支付定金20万，于8月5日前付房款340万元，其余30万元贷款。若逾期，自逾期之日起按成交价格的每日万分之五向支付违约金。逾期超过15个工作日，守约方有权解除合同。任一方违约造成无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。合同签订后，当日向邱文杰支付定金。陈德强应于二零一五年8月5日前向邱文杰支付购房款人民币340万元，陈德强一直拒绝履行，告知因资金原因，不购买该房屋。邱文杰请求法院判令：

1、解除邱文杰、陈德强于二零一五年7月2日签订的《存量房屋买卖合同》；

2、陈德强支付违约金59万元（扣除已付定金20万）

二、被告辩称

同意解除合同，但解除的时间是10月12日。不同意支付违约金，陈德强认为在合同履行过程中双方对合同进行了变更，根本导致合同无法继续履行的是邱文杰。

陈德强反诉称：因邱文杰在办理贷款手续时拒不提供房屋租赁合同，无法办理贷款手续，致使本案房屋买卖合同无法继续履行，应当承担违约责任，根据双方合同约定，陈德强有权要求邱文杰按定金罚则双倍返还定金共计40万元整。为维护当事人的合法权益，请求法院判令：邱文杰双倍返还定金共计40万元整；

三、法院查明

在中介的居间下，邱文杰的母亲作为邱文杰的委托代理人（出卖人）与陈德强（买受人）于二零一五年7月2日签订《存量房屋买卖合同》，附件二，对房屋买卖事宜予以具体约定，买卖双方应于二零一五年7月10日前办理贷款手续，买受人拟贷款数额为30万元整，买受人于二零一五年8月5日前支付出卖人购房款340万元，支付方式为银行资金监管。

第二条第五款商业按揭贷款中约定“若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款”。

第七条约定“自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。

对于合同中约定的30万元贷款以及340万元中的170万元，陈德强均需通过光大银行经营贷过桥的方式支付。在合同约定的申请贷款及支付购房款之时，中介告知陈德强光大银行无法办理该项业务，具体能够办理时间不确定。二零一五年8月27日，能够办理上述业务的时候，陈德强开始申请办理贷款，并向某担保公司支付借款利息6万元、服务费4.6万元。

二零一五年9月21日。给中介的经纪人发短信表示超出合同期限太长，不能再等了。经纪人回复就等批贷了，其他款项陈德强自己筹。从经纪人处取得陈德强的联系方式。次日，与陈德强取得联系。在与陈德强的沟通中，陈德强表示资金存在问题，想和邱文杰协议退款，如果邱文杰不同意，也可以筹款继续履行合同。表示若陈德强不愿意购买，应提供合理方案。二零一五年9月25日，中介的经纪人给发短信，需要给承租人打电话后，承租人才能签放弃优先购买权协议，持有放弃优先购买权协议就可以审批贷款了。

庭审中，陈德强与中介均称签订合同时，与邱文杰达成口头协议，除合同中约定30万元外，340万元中的170万元亦需以贷款的方式支付，在银行无法办理该项业务时也告知邱文杰，需要等待银行的审批，邱文杰对上述情况知情且同意。邱文杰对陈德强与中介的上述陈述均不认可。

四、法院判决：

1、解除邱文杰与陈德强于二○一五年七月二日签订的《存量房屋买卖合同》；

2、陈德强于本判决生效后十五日内支付邱文杰违约金十万元

3、驳回邱文杰的其他诉讼请求；

4、驳回陈德强的反诉请求。

五、安居房地产律师靳双权点评：

1、依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，邱文杰与陈德强签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

2、关于变更合同的问题

双方在房屋买卖合同中约定应于二零一五年7月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为30万元，买受人应于二零一五年8月5日前支付购房款340万元。陈德强与中介主张与邱文杰达成口头协议变更了贷款数额，但未出示证据予以证明，且邱文杰对此不认可，故陈德强与中介的主张，法院难以采信。

3、关于迟延履行的问题

陈德强应依据合同约定于二零一五年8月5日前以银行资金监管的方式支付购房款340万元，但因陈德强需以过桥贷款方式支付购房款，而未能在二零一五年8月5日前支付购房款，直至二零一五年8月27日才申请办理贷款，故陈德强未履行合同约定的义务已超过十五日，邱文杰依据合同约定要求解除房屋买卖合同的诉求，有事实与法律依据。

4、关于违约数额调整问题

（1）陈德强未在约定的期限履行合同义务的行为构成违约，应依约承担违约责任，邱文杰选择要求陈德强承担违约金的违约责任，关于违约金的具体金额，违约金作为一种当事人通过约定而预先确定，在违约行为发生后生效的独立于履行行为之外的给付。

（2）人民法院对于违约金的数额应依据法律规定，结合具体案情予以认定。考虑到陈德强在未与邱文杰达成解除合同的合意时，仍表示愿意筹集资金继续履行合同，并向担保公司支付借款利息及费用以获得贷款的事实，且陈德强申请降低违约金数额，故法院酌情确定违约金数额为30万元。因陈德强已支付定金20万元，邱文杰主张以上述款项抵销违约金，故陈德强应再支付邱文杰违约金10万元。

陈德强主张邱文杰构成违约，与本案查明的事实不符，故陈德强要求邱文杰双倍返还定金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。

陈德强不服提起上诉，二审法院维持原判。