靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年3月22日，在某公司的居间服务下，张悦与庄云燕签订了一份《存量房屋买卖合同》。在合同中约定，张悦以640万元的价格购买庄云燕的一套房屋，上述价款由张悦一并支付给庄云燕，同时约定定金数额为20万元。合同中还约定，张悦以公积金贷款一百零四万元的方式支付房款。若张悦因自身原因未获得公积金管理中心批准的，其间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担。庄云燕应当在过户后3个工作日内将该房屋交付给买受人。张悦于批贷函下发后1个工作日内将首付款人民币五百一十六万元（不包含已支付的全部定金人民币二十万元）以资金托管的方式支付给庄云燕。

合同的违约条款规定，张悦、庄云燕双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；逾期违约未满15日的，自约定的交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，庄云燕按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向张悦支付违约金，合同继续履行；逾期违约超过15日后，张悦有权退房。张悦退房的，庄云燕应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照张悦全部已付款的20%向张悦支付违约金。庄云燕应于2013年5月15日前取得《央产房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任。自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。居间费为140800元。

2013年3月25日，张悦向庄云燕再次支付定金18万元，庄云燕向张悦出具收条一张。

2013年5月17日，张悦、顾本勤与庄云燕及居间人南风公司再次签订《补充协议》，添加顾本勤为共同购买人。该《补充协议》签订的当日，顾本勤在《存量房屋买卖合同》上补签了签名。

2013年5月20日顾本勤、张悦通过银行转账方式向庄云燕再次支付定金107万元，庄云燕出具收款证明。

2013年8月7日，涉案房屋的原产权单位同意庄云燕将涉案房屋上市出售，并出具证明，同意庄云燕办理涉案房屋的转移登记。

此后张悦和顾本勤要求庄云燕履行合同，交付房屋，庄云燕拖延未履行。张悦和顾本勤购房是以出售自己所有的房屋为前提的，因为庄云燕的拖延行为，二者只得以每月7000元的价格在外租房居住。南风公司在合同履行过程中存在疏忽大意的过失，导致双方交易无法顺利完成。

张悦和顾本勤起诉至法院，要求：1、请求判令庄云燕履行《存量房屋买卖合同》义务，继续履行合同，并判令庄云燕限期将涉诉房屋过户给顾本勤、张悦；2、请求判令庄云燕自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付顾本勤、张悦因庄云燕逾期办理房屋过户事宜后造成的租金损失；3、请求判令庄云燕按照合同约定按照每天3175元的标准向顾本勤、张悦支付自2013年5月16日起直至同年8月12日止逾期办理房屋央产上市手续的违约金

二、法院判决

在诉讼中，庄云燕提出反诉，理由为：顾本勤、张悦没有经济能力履约，多次变更购房人，且顾本勤、张悦不是唯一住房，无法办理公积金贷款，拖延到央产房单位办理物业合同，导致申请办理央产房上市手续延期。反诉请求为：1、请求判令解除庄云燕与顾本勤、张悦之间签订的房屋买卖合同。

法院在审理后认为，顾本勤、张悦与庄云燕双方签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且已部分履行，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

顾本勤、张悦在诉讼中已经明确表示有能力一次性给付合同余款，因此庄云燕称顾本勤、张悦没有履约能力的抗辩意见并无证据予以支持；根据双方当事人举证可知，将顾本勤增加为买受人系由双方通过签订补充协议的方式加以确定的，应视为双方当事人通过合意的方式变更了合同主体，亦不能视为顾本勤、张悦的违约行为；至于庄云燕未能提供证据证明顾本勤、张悦无法办理公积金贷款，导致申请办理央产房上市手续延期。因此庄云燕反诉要求解除合同的诉讼请求法院不予支持。

双方明确约定庄云燕应于2013年5月15日前取得《央产房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任，庄云燕未能按照协议约定取得上述售房手续，显然已经构成违约。

双方对于在取得《央产房出售登记表》后未能及时办理房屋后续的交易手续的责任问题均未能举证加以证明，因此对于顾本勤、张悦请求判令庄云燕自2013年7月1日至房屋实际过户之日止按每月7000元的标准支付二人因庄云燕逾期办理房屋过户事宜后造成的租金损失，法院不予支持。

法院判决如下：一、庄云燕继续履行其与顾本勤、张悦签订的《存量房屋买卖合同》及相关补充协议，并协助顾本勤、张悦将涉诉房屋过户至顾本勤、张悦名下；顾本勤、张悦向庄云燕支付剩余房款五百零八万元；二、庄云燕给付顾本勤、张悦违约金二十八万二千五百七十五元；三、驳回顾本勤、张悦的其他诉讼请求。四、驳回庄云燕的反诉请求。

一审判决后，庄云燕不服，提出上诉。二审法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，顾本勤、张悦与庄云燕双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现顾本勤、张悦已按双方合同约定履行了部分义务，亦有能力一次性支付剩余购房款，且并无证据证明二人存在违约行为，故二人要求继续履行合同理由充分。庄云燕反诉要求解除双方所签房屋买卖合同，缺乏合同及法律依据。

双方明确约定庄云燕应于2013年5月15日前取得《央产房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任。现庄云燕直至2013年8月12日方才取得《央产房上市出售登记表》，明显违反上述约定，理应承担相应的违约责任。

故两审法院的审判均为正确、合法。