靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2007年10月28日，高翔与聂元泽签订了一份《二手房买卖合同》。在该合同中约定，聂元泽将建筑面积为44平方米的房屋出售给高翔，总价款为15.5万元；高翔应于2007年10月28日给付定金15.5万元，聂元泽交付房屋。合同中还约定，聂元泽负责办理房屋过户手续；各项手续费由高翔承担。高翔按照合同约定于2007年10月28日、2007年11月25日分别给付了聂元泽1万元、14.5万元后，聂元泽将房屋交付给高翔居住、使用。高翔向聂元泽交付了手续费9500元。

周锡是某市房屋中介大德公司的负责人，从事房屋租赁、置换、销售中介及其咨询服务。2011年8月22日,周锡与聂元泽签订一份《房屋买卖合同》，约定聂元泽将讼争房屋出售给周锡，总价款26万元。合同还约定，双方产权过户所产生的税款由聂元泽承担；因该房租期未到，聂元泽保证承租人放弃购买该房，否则，由聂元泽承担违约责任。同时约定，双方同意于2011年8月23日前办理该房地产转移登记手续，并于2011年12月30日由聂元泽将房产证正式交付给周锡，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。同日，双方向该登记中心申请办理转让登记，并由周锡按售房款的标准交纳了契税。2011年8月17日，某市土地管理局为聂元泽办理了讼争房屋的土地使用权证。2011年9月13日讼争房屋土地使用权人变更至周锡名下；2012年1月9日讼争房屋的房屋所有权人变更至周锡名下。周锡签订购房合同及交付全部购房款后均未进入该房屋内查验、核实。

现高翔诉至法院，要求确认周锡与聂元泽于2011年8月22日签订合同价为26万元的《房屋买卖合同》无效。

二、法院判决

聂元泽与高翔签订《二手房买卖合同》，办理好讼争房屋的产权手续后，应当按照约定与高翔办理过户手续。但其后与周锡签订房屋买卖合同，后又将讼争房屋的房产权、土地所有权证过户至周锡名下，并向高翔收取过户相关的手续费。聂元泽主观上具有欺骗和恶意损害他人利益的行为。

周锡作为房产中介的一名负责人，在与聂元泽签订购房合同、办理产权过户手续过程中，应当具有比一般人更高的购买注意义务，负有对房屋权属情况更为全面了解的义务。周锡作为专业的房屋中介人员，却未对所购房屋现状进行查验，未对所居住人员进行核实，周锡的购房行为显然与常理不符，其提供的证据也不足以认定支付了合理的对价款。不能认定周锡购买讼争房屋的行为系善意。高翔早于2007年就购买、占有、使用了该讼争房屋，现周锡与聂元泽的行为严重损害了高翔的合法权益。合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

故判决：聂元泽与周锡于2011年8月22日签订的《房屋买卖合同》无效。

一审判决后，周锡不服，提出上诉。

二审法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，本案的争议焦点为：聂元泽与周锡买卖房屋的行为是否存在恶意串通，损害高翔的合法利益。对此，作出如下分析：

1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法条文的理解，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人的行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是：如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的，即为应当知道。

2、高翔于2007年10月与聂元泽签订房屋买卖合同，按约支付了全部购房款，并居住使用至今。但聂元泽却于2011年8月22日将该房屋卖与周锡，并于同日与周锡到房管部门办理过户登记手续，其仍以办理产权证为由于2011年10月11日向高翔收取费用。由此可见，聂元泽主观上具有欺骗和恶意损害他人利益之故意。

3、本案中，周锡为房产中介的一名负责人，在房屋买卖交易中，相较于其他购房者，周锡具备更多的经验和更强的能力，以检验房屋是否存在权利瑕疵，从而规避自身的风险。但周锡从未对讼争房屋现状进行查验，且不知所购房屋车库产权、位置等情况。可见，周锡作为专业的房屋中介人员，在购买房屋时，却未尽到一般人应尽到的注意义务，其行为明显不合常理。

聂元泽一房两卖的行为具有欺骗和恶意损害他人利益之故意，并且，基于现有证据，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，所以认为，周锡应当知道其与聂元泽的交易行为会损害他人的利益，二人存在恶意串通并侵害第三人利益之事实，认定周锡与聂元泽所签订的房屋买卖合同无效。