靳双权律师

知名房产律师对房屋买卖合同纠纷案件的解析

（为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名）

一、基本案情

被告高静是北京市海淀区XXX号房屋（以下简称系争房屋）的所有权人，2012年8月22日，通过中介介绍，原告梁雯娜看中了该建筑面积为44.58平方米的房屋，初步达成转让价款，共计268万元，并于2012年8月25日支付部分房价款。2012年10月，原告认为被告的房屋价格虚高，而且存在双重中介的行为，因此原告决定停止此次交易，但被告为了促成此次交易，口头承诺将会在原房价的基础上于2012年11月30日前返还3万元给原告。

2012年10月10日，原告和被告网签《北京市房地产买卖合同》，原告以人民币268万元整购买被告位于北京市海淀区XXX号的房屋。2012年11月10日，原被告双方签订一份《协议书》，该《协议书》中约定被告于2012年11月30日前补偿原告人民币3万元。原被告双方如实履行了《北京市房地产买卖合同》中的要求的内容。但是，关于约定的补偿3万元的《协议书》，二人之间发生了分歧。2012年12月后，原告曾多次要求被告履行2012年11月10日签订的《协议书》中的付款义务，被告一直拖延拒不支付，故原告一纸诉状将被告诉至法院，要求法院判令被告支付3万元及利息（以3万元为本金，从2012年12月1日计算至实际支付之日，按银行同期贷款利率计算）。

被告辩称，被告打算以270万元的价格出售系争房屋，在与原告讨价还价中，被告同意以268万元的价格出卖房屋。后中介公司要求被告支付6万元中介费，被告不解，便问原告为何被告要支付中介费，原告说中介是在故意欺骗被告，原告已经垫付了中介费，被告不用理会这回事。当时原告让被告签了《协议书》，让被告补偿3万元给原告，被告就不需要支付中介费了。后来被告再次拒绝中介要求的6万元中介费，但这次中介说原告没有支付过中介费，要被告支付。

被告向另一家中介公司询问，得到的答复是不需要支付任何中介费用。故被告立即打电话给原告，要求被告将《协议书》返还，因为被告根本不需要支付任何费用。原告经过考虑之后，便将签订的《协议书》通过委托人郑昌济（即本案中的第三人，也是原告的丈夫）返还给被告，并在《协议书》上签署了“协议作废，梁雯娜”的字样。因此，被告不应当支付给原告3万元。

第三人郑昌济述称，被告提交的《协议书》是经过第三人郑昌济复印的，且上面的字样和原告的签字是第三人代写的。第三人作为委托人，看到被告有反悔的意思，要收回《协议书》，怕被告不迁出户口，迫于无奈，代理原告复印并签署了“协议作废，梁雯娜”的字样，原告对此并不知情。第三人也是为了让被告继续履行合同，没有要放弃3万元的意思。

二、法院查明

2012年10月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《北京市房地产买卖合同》，约定由原告受让被告自有的座落于北京市海淀区的XXX号房屋。

2012年11月10日，原告签署《委托书》，《委托书》主要内容为：原告因故无法亲自办理购买系争房屋的相关事宜，特委托第三人为委托人的代理人，就系争房屋代表委托人办理的全部事项，委托期限自委托人签署委托书之日起至2012年12月31日止。委托事项如下：……4、允许代理人放弃房屋买卖合同过程中的权利；……北京市长安公证处对上述委托书进行了公证，证明原告在《委托书》上签名行为属实。

在庭审过程中，原告、被告均提交2012年11月8日签订的《协议书》，双方提交《协议书》内容一致的有：“甲、乙双方就北京市海淀区XXX号的房屋交易，本着公平公正的原则，经过协商，达成如下补充协议并一致同意如下执行。1、甲方一次性支付乙方房价补偿金人民币叁万元整，在2014年12月31日前支付完毕。2、甲方所有其他事宜，全面信任乙方并本着诚信的原则办妥事宜。”双方提交《协议书》内容不一致的有：原告提交的《协议书》系原件，有第3条即“此协议一式两份，有同等法律效力。”被告提交《协议书》是复印件，没有第3条，且在第2条下方写有“此协议作废，梁雯娜”的字样，该字样系在《协议书》复印件上书写。原告提交的《协议书》有乙方梁雯娜的签字，而被告提交的《协议书》原件并无乙方梁雯娜的签字。

三、法院判决

驳回原告梁雯娜的全部诉讼请求。

四、靳律师点评

本案原、被告因购买系争房屋签有协议书，约定由被告一次性支付给原告房价补偿金3万元。原告亦以该协议书为依据提起诉请，现被告提交第三人所写“此协议作废，梁雯娜”字样的《协议书》作为抗辩，故本案争议焦点为第三人所写的“此协议作废，梁雯娜”字样的《协议书》效力是否及于原告。根据查明事实，原告于2014年11月8日签署《委托书》，全权委托第三人处理购买系争房屋过程中的事宜，而《协议书》亦是双方在系争房屋交易过程中所产生对于履约过程中双方权利义务处分的一种约定，第三人作为原告的受托人在《协议书》复印件上书写“此协议作废，梁雯娜”，且是第三人直接将该《协议书》交给被告，从而使被告有理由相信该签字是原告所签。作为原告购买房屋事宜全权代理人的第三人，完全有权利在房屋交易过程中作出放弃由被告补偿原告3万元的意思表示，故第三人在协议书上签字的行为实际已放弃3万元债权，该放弃债权的效力及于原告，后果应直接由原告承担。至于第三人所述“此协议作废，梁雯娜”字样系被逼无奈所写，并无充足证据证明，所以法院对第三人该意见不予采信。故在原告已放弃3万元债权的情况下，原告之诉请，无合同依据，法院对此不予支持。因此法院的判决是正确的。