靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

1、原告周岐山诉称：周爱国系周岐山之子，周念宇系周爱国之子，李媛方与周念宇系夫妻关系。位于房山区的231号房屋原系其所有。2009年12月31日，案外人乔凌持伪造公证书以其代理人的名义与周念宇签订《存量房屋买卖合同》，将231号房屋转移登记至周念宇名下。2012年8月9日，周念宇因病去世。现其要求确认其与周念宇之间的《存量房屋买卖合同》无效，诉讼费用由李媛方、周爱国负担。

2、被告周爱国辩称：对周岐山所述事实及诉讼请求均无异议。

3、被告李媛方辩称：不同意周岐山的诉讼请求。首先231号房屋已经过户至周念宇名下且已经被设定抵押；其次周岐山在单位申请将231号房屋出售，故其对签订《存量房屋买卖合同》应属明知。

二、法院审理

周岐山与柴淑静系夫妻关系，周爱国系二人之子。周爱国与李天爱原系夫妻关系，二人育有一子周念宇。2000年，李天爱去世。2011年9月5日，周念宇与李媛方登记结婚，婚后未生育子女。

周岐山主张其原系231号房屋所有权人。2009年12月，乔凌持伪造的公证书，以周岐山代理人的身份与周念宇签订《存量房屋买卖合同》（该份合同上出卖人处签有周岐山，委托人处签有乔凌），将231号房屋以440000元价格出售于周念宇。上述行为并未经过周岐山同意，因此要求确认《存量房屋买卖合同》无效。周岐山提交房屋所有权证书、公证书、公证处出具的意见。公证书载明公证事项时委托合同。委托合同主要内容为周岐山、任迢恩委托乔凌出售231号房屋。公证处证明材料载明前述公证书系伪造，不是该公证处出具的公证文件。周爱国对周岐山的主张及证据不持异议。李媛方主张231号房屋系央产房，周岐山曾经向所在单位递交了央产房上市申请，表明周岐山对《存量房屋买卖合同》应当知情。李媛方提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》复印件。该证据载明周岐山在2007年2月1日申请将231号房屋上市出售。周岐山对上述证据真实性不予认可。

2015年8月1日，司法鉴定中心出具鉴定结论，本案所涉《存量房屋买卖合同》出卖人处的周岐山签名，较之提供样本上周岐山的签名笔迹不是同一人书写。周岐山、周爱国对鉴定结论不持异议。李媛方主张鉴定机构未能在规定的时限内完成鉴定，程序违法。经法院向鉴定机构了解，鉴定机构表示，本案因需要调取保存在银行中的材料用于鉴定，按照相关规定补充鉴定材料期间不计入鉴定时限。

另查，231号房屋已转移登记至周念宇名下。该房屋享有抵押权上现存在抵押。周岐山向法院明确表示在本案中仅要求确认合同效力，对于所有权转移等其他问题另案处理。

三、法院判决

一审判决：

确认周岐山与周念宇之间的《存量房屋买卖合同》无效。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评

公民、法人的合法民事权益受法律保护。依据公证处出具的材料可以认定，涉案公证书系伪造。因此，周岐山并未委托乔凌出售231号房屋，即乔凌的行为属于无权代理且周岐山对乔凌的行为亦不予追认。另一方面，《存量房屋买卖合同》上出卖人处的周岐山亦非其本人书写。综合上述两个方面，可以认定签订《存量房屋买卖合同》并非周岐山真实意思表示，周岐山要求法院宣告《存量房屋买卖合同》无效的主张应予支持。关于李媛方的答辩意见，虽然李媛方主张周岐山就231号房屋申请上市交易，但其提交的申请表系复印件，周岐山亦不予认可。并且即使周岐山曾经就231号房屋上市交易提出申请，亦并不代表就是要与周念宇签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋以440000元价格出售给周念宇；其次，参考鉴定机构向法院的回复意见，并依照相关规定，鉴定机构虽未能在规定的时限内完成鉴定，但未构成“鉴定程序严重违法”，故对鉴定结论予以采信。因周岐山明确表示在本案中仅要求确认合同效力且该房屋上设有抵押权，故法院对合同无效后的所有权转移等问题，不予处理的做法是正确的。

关于无权代理

无权代理是指在没有代理权的情况下以他人名义实施的民事行为。无权代理有广义和狭义之分。广义的无权代理是指表见代理或者表见代理以外的其他无权代理；而狭义的而无权代理是指表见代理以外的无权代理，主要包括没有代理权，超越代理权，代理权终止以后所进行的代理。关于无权代理的法律效果，《民法通则》第六十六条规定：“ 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”因此无权代理情况下签订的合同效力本身是效力待定的，只有经过被代理人追认后才有效。而本案中，周岐山对于乔凌的行为无权代理行为没有做出追认，因此该合同无效，而因此给他人造成的损失应当由无权代理人来承担结果。