靳双权律师

    为保护当事人隐私安全，本文当事人姓名均使用化名。
    本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
    案件介绍：
    王梅花与李二刚是夫妻关系，于1999年12月登记结婚。2004年7月4日，李二刚（甲方）与张嘎嘎（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方单位集资建房，甲方经单位同意认购集资房一套，位于北京市某国企大院的1001号房屋，建筑面积118平方米，产权人为李二刚，现甲方自愿将上述房屋转卖给乙方；二、该房屋集资款29万元由乙方替甲方交纳，即日起首期房款26万元由乙方以甲方名义缴纳给甲方单位，拿该房屋钥匙时再由乙方替甲方支付房屋余款2.6万元；三、乙方除付上述房款外，再分期给付甲方6万元，首付2万元，即日给付，拿钥匙时付2万元，产权证、土地证过户后再付2万元；四、房屋预期于2005年底交付给乙方，房屋每平方米单价款以上述条款为准，双方均不能再变动。双方还对其他事项进行了约定。2004年7月4日，张嘎嘎以李二刚的名义向该产权单位交纳了集资房购房款26万元，并给付李二刚转让费2万元。
     2008年1月17日，王梅花诉至原审法院，请求确认张嘎嘎与李二刚签订的房屋买卖合同无效。后王梅花以双方已自行和解为由于2008年2月28日撤回起诉。2008年3月2日，李二刚给付张嘎嘎33万元。
      2008年3月10日，李二刚（甲方）与张嘎嘎（乙方）签订了有关上述房屋买卖合同的《补充协议》，该补充协议中双方主要约定了李二刚出售房屋之事其配偶王梅花知情并同意，对此李出具了一份证明。同时双方还在协议中约定了为保证以后不再以“合同”而发生纠纷，甲方预留5万元保证金于乙方处，乙方将该保证金存于银行，利息归甲方所有。双方同时在合同中约定原合同中商定的人民币六万元依然给付，对于甲方主张的家庭困难和房屋市场价值等，甲方将给付2万元。……其中的“证明”内容为：本人坚决承认丈夫李二刚与张嘎嘎签属的诉争房屋买卖合同真实有用，本人放弃一切起诉。同日张嘎嘎通过银行给付李二刚28万元。
      2008年11月22日，李二刚与产权单位签订了《公有住房买卖契约》，并办理了房屋的入住手续。2010年上半年，李二刚、王梅花一家搬入该房居住。
      2010年6月11日，王梅花再次起诉，庭审中王梅花称该“证明”不是其所写，李二刚称“证明”是其以王梅花名义所写，王梅花不知情。2010年10月11日，原审法院作出判决，认定李二刚与张嘎嘎间的买卖合同及补充协议无效。张嘎嘎不服提起上诉。同年7月，北京市第三中级人民法院将本案发回重审。原审法院经重新审理作出判决：张嘎嘎与李二刚于2004年7月4日签订的房屋买卖合同和2008年3月10日签订的补充协议无效。张嘎嘎不服。上诉至三中院，该院于2012年5月21日做出驳回上诉，维持原判的判决，该判决现已发生法律效力。
后2011年3月，李二刚领取了诉争房屋的权属证书。
     之后，张嘎嘎将李二刚起诉至法院，要求法院判决：李二刚返还张嘎嘎已支付的购房款23万元，并且李二刚承担无效的主要过错责任，对张嘎嘎的损失依照诉争房屋现市价承担80%的赔偿责任。
 
    审判结果：
    北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
    一、李二刚于判决生效之日起十日内返还张嘎嘎23万元。
    二、李二刚于判决生效之日起十日内支付张嘎嘎61万元。
    一审判决后，李二刚不服上诉至三中院，三中院经审理后判决：
    驳回上诉，维持原判。
 
    案件点评：
    认为，本案原被告双方之间实际上是借名买房关系。
    本案双方于2004年7月4日签订的房屋买卖合同及2008年3月10日签订的补充协议被已经生效的民事判决书认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李二刚基于与张嘎嘎双方之间的房屋买卖合同关系所取得的款项23万元（合同订立当日张嘎嘎交纳的26万元+转让费2万元-李二刚后返还的33万元+张嘎嘎通过银行给付的28万元=23万元），应当返还给张嘎嘎。
    对于损失问题，李二刚在出卖夫妻共有房屋时，未征得其妻子王梅花的同意，李二刚本人对此应当明知，且李二刚还代替王梅花在同意出卖房屋的“证明”上签字，致使张嘎嘎再一次对交易产生信赖；同时，张嘎嘎在与李二刚签订房屋买卖合同及补充协议时，没有尽到足够的谨慎和审查义务，尤其在签订补充协议时，张嘎嘎应当更加严格审查“证明”上的签名是否为王梅花亲笔签名或要求王梅花到现场，而不应轻易信赖李二刚的单方陈述，故双方对合同的无效均负有过错，李二刚负有主要责任，张嘎嘎负有次要责任。
    张嘎嘎以涉案房屋的市场价减去购置时的成本价格，以差价作为损失的参照依据，符合相关法律规定，但张嘎嘎的计算有误，因实际房屋面积比双方签订合同时增加12.95平方米，所以购置成本价应以李二刚与产权单位签订的《公有住房买卖契约》中约定的购买价格加上转让费6万元。双方当事人对房屋的市场价值无法达成一致，应当由专业的房地产评估机构对房屋的市场价值进行评估。经评估公司评估后出具的房地产估价报告客观、公正，一审法院以估价报告确定的价值作为涉案房屋的市场价值。
      考虑房屋价格上涨是损失扩大的主要原因，结合双方对房屋价格涨跌的预见能力、合同无效的原因以及房屋属于单位集资房，包含了职工的工龄折扣等单位福利性质，并综合考虑其他综合因素，原审法院确定由张嘎嘎自行承担损失的40%责任，李二刚承担60%的责任。
      因此，法院的判决是正确的。
      提示各位当事人，涉及大额财产交易如：房屋买卖、赠予、继承时，一定要寻求一位资深的专业律师的帮助，以免日后发生不必要的诉争。当然，假使您已经处于诉争状态，也切忌慌张，一定要冷静头脑，寻找能帮助自己的证据，最重要的是寻求一位资深的房地产律师帮助自己，以此来最大限度的维护自身合法权益不受侵害。