靳双权律师

本文系北京市房地产买卖专家律师靳双权原创，转载请注明出处。

为保护当事人隐私，本文当事人姓名均改为化名。

案件介绍：

王小明与张小红在2006年2月23日登记结婚。二人婚姻存续期间，即2009年5月23日，陈小东（出卖人）与张小红（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定1104号房屋的成交价格为80万元。

该《存量房屋买卖合同》第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付（空白）元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

同日，陈小东（甲方）与张小红（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售1104号房屋实际净得总价款为190万元；甲方最晚于过户之日起15个工作日内将户口迁出。2009年6月9日，1104号房屋产权由陈小东过户至张小红名下，但陈小东未依约将其及家属的户口自1104号房屋内迁出。

2014年4月21日张小红、王小明二人协议离婚，并在离婚协议中约定1104号房屋归王小明所有。2014年4月16日，王小明取得1104号房屋的所有权证。2014年7月15日，王小明与高晓松签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王小明将1104号房屋出售给高晓松，房屋成交价格及家具、家电、装饰装修、配套设备等价格共计480万元。同时该合同第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

后来王小明通过查询户籍落户情况得知陈小东未将户口迁出，遂找到陈小东要求迁出户口，但遭到拒绝。为此，王小明（甲方）、高晓松（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）于2014年12月16日签订了《补充协议》，约定：“甲乙双方就101房屋的买卖合同及补充协议（以下简称“该合同”）该合同双方已经签字生效，由于该合同所涉房屋的前房主陈小东未将房屋中陈小东及其家人的户口迁出导致甲方履行该合同时出现违约风险，为了减少相应损失，甲乙双方协商一致对该合同作如下变更：1、甲方将总房款下调至人民币450万元。2、双方一致同意不再履行该合同中有关户口事项的相关约定，就该合同中所涉房屋中户口事宜乙方不得再追究甲方任何责任，甲方也不再因此承担有关户口事项的任何合同及法律义务……甲方：王小明；乙方：高晓松；丙方：朱章凯；日期：2014年12月16日。”

2014年12月22日，王小明将陈小东起诉至法院，诉请法院判令：1、陈小东支付其自2013日1月31日到2015年1月30日的违约金67.89万元；2、陈小东以190万元为基数，按照每日万分之五的标准支付其自2015年1月30日至其将该房屋内原有户口迁出之日止的违约金。

北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

陈小东于本判决生效后七日内给付王小明违约金十万元。

一审判决后，陈小东不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：

本案是一起因买卖房屋内存在他人户口导致的二手房买卖纠纷案件。

首先，就本案原始的二手房买卖合同，即王小明和陈小东签订的那一份《存量房屋买卖合同》，内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同系有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当根据约定全面履行约定的义务。纵观本案，王小明在签订合同之后已经履行了自己的还款义务，而陈小东在王小明履行义务之后应当履行自己的过户及迁出户口义务，但是陈小东仅履行了过户义务，对于户口迁出义务，其并未明积极履行。从违约认定上，其存在主要过错。

第二，王小明在诉争房屋交付并过户至自己名下后多年均未查询该房屋内的户口落户情况，却在二次出卖房屋得到首付款一个月之后才发现了陈小东户口未迁出的情况，从过错程度上讲，王小明未能及时核实该房屋是否存在权利瑕疵，没有尽到应有的注意义务，因此其也存在一定过错。

第三，王小明在高晓松支付首付款前未能及时就房屋户口问题进行仔细审查，根据我国《合同法》第一百一十九条之规定：“没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”而其在取得房屋之后多年未查询户口问题，仅在受到首付款一个月后才去查询，对于这部分损失，其也有一定责任。而陈小东提出的降低违约金的诉求，法院考虑到双方的过错程度后，依法予以采信，并无不当。

综上，法院最终判决陈小东支付王小明10万元违约金的判决，于法有据。