靳双权律师

安居房地产律师靳双权提示： 所谓转按揭指的是已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称 “转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”

案件介绍：

张先生要出售其名下位于北京市朝阳区的房屋一套，房子还欠银行贷款40万元，王女士看中此房屋，她和张先生商量好的购房款是550万元。但王女士手中现金只有500万元，还想向银行贷款50万元。于是，双方协商通过转按揭加提前还贷的方式完成该项交易。即王女士的银行贷款批下来以后，需要先替张先生偿还银行欠款40万元，待银行将张先生的房屋解抵押后双方再去房管局过户。

   此后，王女士通过银行将40万元打入卖方贷款银行指定的还款账户，等待张先生房屋解押后办理过户手续，但张先生一直没有和王女士联系，后来，王女士才得知张先生根本没有去办理解押手续，而是将此笔基金挪用他处。王女士在咨询了多家律师事务所后委托我作为了她的代理律师。

庭审情况：

庭审上，靳律师向法院提交了双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，证明此合同是双方真实意思表示，而且合法、有效，双方应信守并实际履行。

根据《合同法》第8条、第60条、第107条的规定认定张先生的行为应该属于违约行为。

我方认为，张先生的违约行为给我方也带来相应的损失，所以请求法院判决被告支付我方违约金10万元。

被告辩称:  不同意我方的诉请。

案件审理结果：

北京市朝阳区人民法院经审理判决：张先生应协助王女士继续履行合同，并赔偿王女士违约金10万元。

房地产专业律师靳双权解析：

本案中，由于王女士事先没有详细了解卖方按揭贷款银行内部扣款程序，导致自己支付的40万元存在一定的真空期，最终被卖方挪作他用发生纠纷。双方之间就40万元的转按揭款事实上已经构成了合同的一部分，张先生确将其款项作为他用，属于未正确履行合同，应当对此承担违约责任。因此，当事人在试图通过转按揭来解除房屋的抵押，这存在一定风险，应谨慎操作。

靳律师提示：上述案例也说明了二手房买卖转按揭行为所存在的风险，转按揭或加按揭的本质已经是抵押贷款，而不是住房贷款。总之，不论卖方，还是买方，通过银行转按揭方式转让房产都是存在较大风险的，应当慎重。