靳双权律师

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案件介绍：

王宝军与陈果父亲陈宝书系战友关系。2001年，王宝军将位于北京市朝阳区的1102号房屋交付给陈果使用。当时陈宝书没有其他住房，王宝军考虑到二人的战友情谊，便将房屋借给陈宝书一家使用。

王宝军（乙方）于2003年8月11日以成本价从原产权单位某中央单位（甲方）购得诉争房屋，双方签订的某中央单位公有住宅售购合同书中约定，乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，可按国家有关房改政策规定，经与甲方协商同意后依法进入市场（甲方有优先购买权），在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其收入届时按有关政策办理。

2003年11月30日，王宝军取得诉争房屋（建筑面积78.9平方米）所有权证书。

王宝军提供2010年10月26日二手房买卖合同复印件一份，约定诉争房屋成交价格为80万元。2010年10月26日，王宝军（甲方）与陈果（乙方）签订二手房买卖合同（正式版），约定乙方购买甲方诉争房屋，建筑面积78.9平方米，交易价格为65万元；约定乙方通过贷款方式由银行将购房款直接打入甲方账户，高于65万元部分甲方全部无条件返还乙方；甲方应于收到乙方全额房款之日起6天内将交易房产交付给乙方使用。

2010年11月12日，双方签订网签编号为XA20099号《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价款为86万元。2010年12月2日，陈果向税务机关缴纳诉争房屋契税8800元。2010年12月21日，中国银行朝阳支行向陈果发送贷款通知单，通知受理陈果贷款申请，给予其贷款60万元，在借款人办理完毕抵押登记手续后，履行放款义务。

2011年1月20日，盖房所在地房屋管理所出具证明，主要内容为，诉争房屋产权为王宝军，过户给陈果，由于个人原因，未办理过户业务。2011年2月16日，税务机关退还陈果已缴纳的房产契税。

2012年11月，陈果要求王宝军将上述诉争房屋过户至自己名下，但王宝军拒绝了他的请求，为此，双方多次协商过户事宜，但都不欢而散。

2013年4月25日，王宝军将陈果起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院依法判令解除双方于2010年11月12日签订的房屋买卖合同及撤销网签，陈果腾退出诉争房屋。庭审中，陈果提出反诉王宝军立即协助陈果办理诉争房屋的过户手续，并协助陈果到银行办理抵押、贷款手续。

北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

一、解除双方的《存量房屋买卖合同》；

二、本判决生效后十五日内，陈果与王宝军共同到房地产管理交易部门撤销网签合同；

三、陈果于本判决生效后六个月内将位于北京市石景山区1104号房屋返还给王宝军；

四、驳回陈果的反诉请求。

一审判决后，陈果不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

央产房买卖纠纷律师靳双权案件点评：

央产房买卖纠纷律师靳双权认为，本案是一件央产房买卖纠纷。

本案中，王宝军和陈果二人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效的合同。

根据我国《合同法》第8条之规定：“双方当事人应按约定履行各自的义务。”及第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。”结合本案的案情，陈果向王宝军购买诉争房屋的性质系央产房，因该央产房能否上市交易必须符合特定条件。根据产权单位证明及法院调查核实的情况，诉争房屋未在央产房交易中心建档备案，诉争房屋相关交易主管部门亦明确表示不能上市交易，诉争房屋无法办理产权过户手续。因此，诉争房屋办理产权过户手续存在履行不能的障碍。关于陈果要求王宝军办理诉争房屋过户手续、办理抵押、贷款手续的主张，法院难以支持。

根据我国合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…… (五)法律规定的其他情形。”九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，鉴于双方签订的房屋买卖合同存在法律上履行不能的法定情形，合同目的无法实现。因此，王宝军请求解除双方于2010年11月12日签订的房屋买卖合同及撤销网签合同的主张，应予以支持。合同解除后，陈果应将诉争房屋返还给王宝军。因此，王宝军要求陈果返还房屋的主张，法院应予以支持。

综上所述，靳双权律师认为，法院的判决是正确的。

为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。