靳双权律师

为保护当事人隐私，本案当事人姓名均为化名。

本文为存量房屋买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件介绍：

张内田和王蕊原系夫妻关系，二人于2009年7月10日向工商银行北京朝阳支行借款30万元，购买违约北京市朝阳区的一套房屋。2010年11月1日，双方因感情不和登记离婚。2011年5月22日，张内田作为出卖人将上述房屋出售给了买受人陈喜志，并于当日签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》。双方在合同中约定：陈喜志作为买受人（乙方）购买出卖人张内田（甲方）坐落于北京市朝阳区的房屋一套，成交价款为164万元；买受人在签订合同时支付定金8万元，在办理过户手续时冲抵房款。乙方应于2011年6月14日支付甲方100万元，在办理过户时候时支付余款57万元；出卖人应当在签订合同当日将房屋交付买受人。

合同签订后，双方便按照合同约定履行支付定金和交付房屋的义务。当日，陈喜志给付张内田定金8万元，张内田将诉争房屋交付给陈喜志。2011年6月14日买受人陈喜志支付张内田购房首付款100万元。

2011年12月2日，张内田出售的房屋取得房屋所有权证和房屋共有权证，房屋所有权人为张内田；房屋共有权人为王蕊。

由于张内田、王蕊在买卖房屋时向银行借款30万元，张内田、王蕊将诉争房屋抵押给了工行朝阳支行，2012年1月30日，诉争房屋办理了抵押登记手续。为此，张内田未能履行自己的过户义务。陈喜志知道后和张内田多次协商过户事宜，双方于2013年2月6日，签订了二手房首付款交付确认函及《二手房买卖补充协议》一份。

双方在协议中确认上述房屋交易价格为165万元，卖方已经收到买方的首付款金额108万元，卖方需要无条件配合买方在2013年5月1日前办理完毕房屋过户手续，若在此期间由于卖方原因无法办理房屋过户手续，依照买方与卖房签订的房屋买卖合同，卖方的行为属于违约行为，应当配赔付买方双倍定金款，定金金额为80万元。补充协议签订后，张内田未能按照约定时间协助陈喜志办理诉争房屋的产权过户事宜。

因张内田、闫明瑞尚欠朝阳支行借款未偿还，朝阳支行将张内田、闫明瑞诉至法院，法院于2014年11月25日作出（2014）朝民初字第33891号民事判决书。判决二人支付未偿还的借款。

2015年1月22日，陈喜志将张内田、王蕊起诉至北京市朝阳区人民法院，诉求法院判令被告与原告办理诉争房屋权属转移登记手续。判令被告张内田支付违约金20万元。

北京市朝阳区人民法院依法审理了此案。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

一、被告协助原告办理诉争房屋的过户手续。

二、被告赔付原告违约金10万元。

一审判决后，张内田不服判决上诉至北京市第三中级人民法院，三中院经审理后依法判决：

驳回上诉，维持原判。

二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：

二手房买卖纠纷律师靳双权认为，本案是一起二手房买卖纠纷。双方争议的焦点在于张内田是否应该支付陈喜志所主张数额的违约金。

本案中，双方之间签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律的强制性规定，因而该合同合法有效。原告陈喜志在签订合同后便依照合同约定履行自己的义务，积极支付购房款，属于守约人。

而本案被告张内田虽然将房屋交付给了陈喜志，但是由于其并未依照合同约定履行自己的过户义务，并且由于其的过错导致不能办理房屋产权转移手续，依照《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张内田应当承担支付违约金的违约责任。因此，法院判决张内田支付违约金于法有据。

而原告陈喜志主张的违约金虽然得到法院的支持，但由于其要求对方支付的违约金过高，法院依照《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”酌情减少违约金的判决亦于法有据，被告对于履行过户义务不持异议，因此法院判决被告张内田履行过户义务并支付违约金的判决是正确的。

综上所述，法院的判决是正确的。

为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。