靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告花女士起诉称：2016年9月6日，我与许先生、闫女士签订《甲市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)(以下简称《房屋买卖合同》)，约定我将位于甲市乙区A地X号楼X门705号房屋(以下简称705号房屋)以566万元的价格出售给许先生、闫女士。合同签订后，我积极履行合同义务，配合许先生、闫女士办理相关手续，但许先生、闫女士未按合同约定支付剩余购房款，给我造成了巨大损失。按照双方合同约定，我有权解除合同，许先生、闫女士应承担违约责任。所以请求法院判令：1.解除我与许先生、闫女士签订的关于甲市乙区A地X号楼X门705号房屋的《甲市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《补充协议》;2.许先生、闫女士向我支付违约金113.2万元;3.由许先生、闫女士承担本案的诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告许先生、闫女士答辩称：我方不同意花女士的全部诉讼请求。我方不存在违约行为，我们已按照合同约定按期履行了义务，705号房屋已完成了过户手续，双方合同已经履行完毕。根据双方签订的《补充协议》的约定，花女士应在收到全部购房款当日将705号房屋腾空给我方，但花女士至今未向我方交付房屋，其行为已构成违约。　所以请求法院判令：1.花女士向我方交付705号房屋;2.花女士向我方支付逾期交房违约金113.2万元;3.由花女士承担反诉费用。

　　K公司述称：双方合同已经履行完毕，故我公司不同意解除双方的合同，花女士的其他诉请，与我公司无关。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：花老爹是花女士的父亲，花女士委托花老爹有关705号房屋出售事宜。2016年9月6日，花女士(出卖人、甲方)与许先生、闫女士(买受人、乙方)经K公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方名下705号房屋，房屋成交总价为566万元;乙方应于合同签订当日向甲方支付定金30万元;乙方选择商业贷款，拟贷金额为260万元;乙方于网签后房屋产权过户前1日通过自行交接方式向甲方支付156万元，于网签后房屋产权过户前1日通过资金监管方式向甲方支付120万元;乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日;甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业校验止，该房屋保持原状，该房屋的附属设施设备、装饰装修、其他相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的补充协议或物品清单;甲方应当在房屋产权过户后3日内将该房屋交付给乙方;甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议;甲方逾期交房在10日内，按房屋成交总价的日万分之五的标准支付违约金，逾期超过10日的，按房屋成交总价的5%的标准支付违约金;乙方逾期付款在10日内，合同继续履行，乙方按逾期应付款万分之五的标准支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，乙方按房屋成交总价的20%的标准支付违约金。同日，花女士(甲方)还与许先生、闫女士(乙方)以及K公司(丙方)签订了《补充协议》。

　　上述合同签订后，许先生、闫女士先后向花女士支付了定金30万元及购房款341万元。此外，许先生、闫女士向XX银行申请了贷款195万元，于2017年5月17日划转给花女士。另，双方于2017年2月17日共同办理了705号房屋权属转移登记手续，后甲市国土资源局于2017年2月21日核发了705号房屋的《不动产权证书》，该房屋登记至许先生、闫女士名下。同时双方关于购房尾款付款时间和705号房屋交付存有争议。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、驳回花女士的全部诉讼请求;

　　2、驳回许先生、闫女士的全部反诉请求

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，花女士与许先生、闫女士双方签订的《房屋买卖合同》以及花女士、许先生、闫女士、K公司三方签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。各方均应按照合同约定全面履行各自义务。

　　首先，许先生、闫女士是否存在逾期付款的违约行为。根据本案查明的事实，因花女士收到最后一笔购房款的时间在2017年5月，则判断许先生、闫女士是否存在逾期付款的违约行为的一个事实要件为许先生、闫女士应当何时向花女士支付购房尾款。而双方因对《补充协议》第九条的约定内容的理解存在重大分歧，导致该事实存在争议。靳律师认为，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方签署的《补充协议》第九条所约定的期限，从词句上使用的是“延期执行至2017年2月5日”，而根据双方《房屋买卖合同》中的相关期限约定内容，双方对于许先生、闫女士所申请的贷款部分的购房款的支付时间，并未作出明确约定，且根据贷款流程，买受人申请贷款获得银行审批通过后，相关贷款需在完成房屋过户并办理抵押权登记后，由银行直接向出卖人放款。因此，根据交易习惯，贷款部分的购房尾款的支付期限，应在房屋过户之后。而双方在《房屋买卖合同》中对于过户期限，已作出了明确的约定，即签订合同之后90日内，即2016年12月5日，而《补充协议》所约定的日期为2017年2月5日，该期限能够与《房屋买卖合同》所约定的过户期限前后呼应。综上，双方《补充协议》第九条所约定的期限，应理解为房屋过户的履行期限，而非给付购房款的履行期限。因此，可以认定许先生、闫女士不存在逾期付款的违约行为。现花女士以许先生、闫女士存在逾期付款的违约行为为由要求解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，并要求许先生、闫女士支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

　　其次，花女士是否存在逾期交房的违约行为。对此，靳律师认为，根据双方《补充协议》第八条的约定内容，花女士应在取得全部房款当日向许先生、闫女士交付705号房屋，但根据花女士申请的证人杨先生及许先生、闫女士申请的证人黄女士陈述的相关内容，可以确认在花女士方、许先生方、K公司方、705号房屋内租户方及705号房屋原委托出租方均在场的情况下，各方对705号房屋的水电气等费用进行了校验，而且许先生方与租户方还就租金收取、后续续租事宜达成了一致约定，上述行为完全符合在租赁状态下办理交房手续的应有特征，且许先生在后期亦实际收取过租户交纳的租金，该行为更能印证各方在2017年2月17日实际已完成了705号房屋的交付手续，虽然许先生方与花女士方并未就705号房屋内家具家电等物品的处置达成一致意见，且后期许先生亦将所收取的租金予以退还，但上述事实不足以否认前述行为所体现出的交付房屋的特征，故可以认定花女士、许先生、闫女士在2017年2月17日已实际完成了705号房屋的交付手续。现许先生、闫女士以花女士存在逾期交房的违约行为为由，要求花女士支付逾期交房违约金的反诉请求，也缺乏事实和法律依据，不予支持。相关租金分配及705号房屋中的物品事宜，双方另行协商解决。