房屋买卖合同纠纷案例分析
作者：靳双权律师 发布时间：2018-11-02 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某洋诉称：2011年11月15日，马某彪在张某磊的安排下，以我的代理人的身份与张某磊签订《存量房屋买卖合同》，约定张某磊购买我名下位于北京市朝阳区302号房屋，价款220000元。合同签订后，该房屋已经过户到张某磊名下，并由张某磊实际占有使用，但我未收到售房款。故我诉至法院要求张某磊、马某彪连带给付房款220000元并赔偿利息(以220000元为基数，自2011年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际给付之日止)。
2、被告辩称
张某磊辩称：刘某洋通过别人认识我，想要向我借款。我介绍刘某洋认识刘欢，刘欢借钱给她。因为是我介绍的，为了对刘欢负责，我给刘某洋做担保。刘某洋自己认识了马某彪，不是通过我介绍的。
2011年9月8日，刘某洋将房屋抵押给刘欢，但偿还欠款时找不到刘某洋，刘欢要求我给付，于是我就替刘某洋给了刘欢340000元。我与刘某洋签订房屋买卖合同，用房屋折抵借款，上述房屋变更登记在我名下。刘某洋的诉讼请求已经超过诉讼时效。我不同意刘某洋的诉讼请求。
二、法院查明
坐落于北京市朝阳区302号房屋所有权于2008年7月8日登记在刘某洋名下。
刘某洋经人介绍与张某磊相识。2011年9月8日，刘某洋与刘欢签订《借款抵押合同》。双方约定，刘某洋因个人资金周转问题，与刘欢协商将上述房屋估价为460000元，抵押借款450000元，期限为5年，月利息2%;抵押期结束后十天内刘某洋如未及时还款，刘欢有权将房屋以市场价拍卖;刘某洋有义务提供所有的过户手续。该日，刘某洋与刘欢在北京市朝阳区房屋管理局办理上述房屋抵押权设立登记手续。
2011年9月8日，刘欢自工商银行账号打入刘某洋账户330000元。
2011年9月26日，刘某洋签署《委托书》并办理公证。就上述房屋的出售事宜，刘某洋委托马某彪作为代理人的委托事项为：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利等情形;在符合依法出售的前提下，代为办理该房产的提前还贷、解除抵押、领取解押后的房屋所有权证及到国有土地使用证管理部门办理该房国有土地证的解除抵押转移事宜，并领取解压后的国有土地使用证;2、解押后代为办理此房的买卖交易手续、该房产土地使用权的转让手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续;3、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代为在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《划款协议》、《证明书》、《首付款证明书》及《买卖协议》;委托期限自委托之日起至上述事项办完为止。
2011年11月10日，自张某磊名下账户向刘欢账户转账120000元。
2013年11月11日，刘欢书面确认张某磊作为担保人代刘某洋偿还人民币310000元。
2011年11月11日，刘某洋的委托代理人马某彪代刘某洋与刘欢签订《解除抵押权协议》。双方约定，因刘某洋已将贷款本息还清，故双方协商同意解除房产抵押权。
2011年11月14日，刘欢与刘某洋委托代理人马某彪办理上述房屋抵押权注销登记手续。
2011年11月15日，刘某洋的委托代理人马某彪代刘某洋与张某磊签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定，刘某洋将其名下位于北京市朝阳区302号的房屋以220000元的价格出售给张某磊，该房屋建筑面积13.05平方米，规划设计用途为商业。房屋所有权于当日转移登记至张某磊名下。
审理中，当事人提供刘某洋委托代理人吴会玲、刘欢、张某磊及马某彪在北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所所做《询问笔录》。其中，张某磊和刘欢就刘欢、刘某洋、张某磊间借款合同关系、抵押合同关系、担保合同关系及房屋买卖合同关系的陈述与在本案中陈述基本一致。
马某彪在《询问笔录》中表示，其与张某磊相识，此前不认识刘某洋;2011年秋天张某磊带其到公证处“受刘某洋委托卖房”，当时张某磊及刘某洋对其“当受委托人都没有什么不满意”;同年11月，张某磊和“一个人打电话，好像有争执”，张某磊让其听电话，“对方是个女的，说她是刘某洋，她同意(马某彪)把在公证处委托的房卖了”;过了几天其随张某磊和刘欢办理房屋解押手续，将房屋过户给张某磊;其不知晓房屋价款，没有见到售房款。
刘某洋提供其代理人吴会玲的录音材料，用以证明：刘某洋不认识马某彪，是张某磊让马某彪办理的公证委托书;公证书由马某彪领取交给张某磊;马某彪代表刘某洋出售涉案房屋的行为并非是刘某洋的真实意思表示，是由张某磊委托马某彪办理公证及过户，本案中张某磊又恰恰是房屋买受人等。对此，张某磊表示对录音中被谈话人是否为马某彪不予认可，且该录音不完整;而刘某洋在本案中主张继续履行房屋买卖合同，故其对出售房屋的事实是认可的，该录音与本案没有关联性。刘欢对该录音证据的真实性无法确认，但表示该录音印证了其所述案件事实。
此外，刘某洋提供其委托代理人吴会玲以“李珍律师”的名义与刘欢的电话录音。刘欢对该录音的真实性、与本案的关联性均不认可，但不要求做语音比对鉴定。张某磊对该录音亦不予认可。
经询，刘某洋坚持在本案中主张继续履行合同。
三、法院判决
1、一审判决
驳回刘某洋的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据查明的事实，刘某洋与刘欢签订贷款抵押合同，刘某洋向刘欢借款33万元未还，刘某洋应当依法偿还刘欢该款项。刘某洋要求继续履行马某彪代理其与张某磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由此可见，刘某洋对马某彪代理其签署《北京市存量房屋买卖合同》的行为是确认的。因本案房屋已经被刘某洋抵押给刘欢，刘某洋出售房屋的前提是必须解除房屋抵押，现张某磊代刘某洋偿还了刘欢贷款，解除房屋抵押，刘某洋才有权出售房屋，才能继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，而张某磊也因代刘某洋偿还了借款，成为刘某洋的债权人。张某磊与刘某洋签订《北京市存量房屋买卖合同》，应当支付刘某洋房款，但因张某磊对刘某洋享有债权，且债权高于房款金额，可以抵销，张某磊无须再向刘某洋付款。
审理期间，张某磊表示放弃追究其代刘某洋向刘欢偿还的31万元与刘某洋向其主张的22万元房款之间的9万元差额款，法院对此不持异议。刘某洋称马某彪不履行代理职责，与张某磊、刘欢恶意串通损害其权利，但仍又坚持继续履行房屋买卖合同，故其请求，法院难以支持。
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