以下是本案的代理词，可供参考。

代    理   词

审判长、审判员、陪审员：

我受上诉人XX公司的委托和本律师事务所的指派，担任上诉人XX公司的诉讼代理人，依法维护其合法权益。本上诉案的焦点：一是上诉人XX公司对本案房屋是否具有出租权，即是否根本性违约；二是被上诉人黄某违法改建的损失应由谁承担。代理人认为，上诉人XX公司对出租房屋具有事实上的占有和使用权，即享有“出租权”；同时被上诉人黄某违法改建出租房屋，其违法改建的损失应由自己承担。现发表如下代理意见，供合议庭参考和采纳。

一、原审法院事实认定错误错误

上诉人XX工贸有限公司对本案的出租房屋具有事实上的占有好使用权，故享有“出租权”。原审法院对这一案件事实认定错误错误。事实是：XX公司与某街道办事处合作建设完成位于乌市友谊路南十一巷综合楼（其中兰线面积4798、65平方米，红线面积986、89平方米）项目。根据双方第二份《协议书》，该建设项目产权归某办事处；XX公司建设该项目的投资由办事处予以补偿。之后，新区法院又判决该产权归某街道办事处，但某街道办事处至今未向XX公司补偿投资工程款，故该产权一直由XX公司实际占有和使用。故上诉人XX公司对本案该出租房屋具有“出租权”。

    根据物权法规定，“所有权与使用权是可以分离的”。特别是例如不动产：房屋土地既如此。本案中，虽然该房屋产权法院判决归办事处。但是，由于上诉人是该房屋建设的全资投资人，作为合作一方的某办事处至今并未分文予以补偿。正因如此，该房屋既没有交付办事处，更没有过户。而且，即使某办事处给上诉人XX公司补偿了该房屋建设投资款，该房产因建设缺乏合法验收等程序而不可能过户。正因如此，政府也不去处理，根本不存在执行的问题。上诉人XX公司是该房产的实际占有人和使用权人。作为产权人的办事处对上诉人XX公司的占有和使用事实上予以确认。对于这一事实，提请二审法院予以查明。

再者，“不动产物权的取得要登记”。也就是说：证明权属关系以不动产管理部门的登记为准。本案中，该房产既没有交付，也没有过户，办事处仅是名义上的所有权人。只是法院的判决书确认其是该房产的产权人，而实际占有和使用人是上诉人昌泰公司。而且，由于各种原因这种产权状况将长期存在下去，这就是客观实际；这就是案件事实；这就是该房屋产权的现状；这就是本案的特殊性。所以，不能简单地套用所谓产权归属，而无视案件的特殊性。

简言之，该房屋事实上一直为上诉人XX公司占有和使用，作为产权人的某办事处是默认的，从未阻止过上诉人的实际占有和使用，也没有实际执行过。从2012年新民三初字第149号判决生效后，上诉人与某办事处曾试图解决补偿和房产交付问题，但是，由于多方面的原因，政府拖着一直尚未解决，实际上是维持现状。原审判决称：现2012年新民三初字第149号判决现已进入执行阶段，并非事实。

结论：上诉人XX公司一直占有和使用该房屋，具有事实上的使用权。既然有使用权，也享有出租权。原审法院确认：上诉人XX公司与被上诉人黄某签订的《房屋租赁协议》合法有效，就是确认上诉人XX公司对该租赁房屋享有出租权。但原审法院一方面确认上诉人XX公司与被上诉人黄某签订的《房屋租赁协议》合法有效；另一方面又判决解除该双方的《房屋租赁协议》，作出自相矛盾的判决。因而是错误的。提请二审法院依法裁断。

二、原审法院责任认定有误

原审法院对被上诉人违法改建的的损失，判决由上诉人承担实属错误。被上诉人黄某违法改建，其损失因自己承担。有关这一问题，我们在二审向法庭出示了被上诉人与XX有限公司房屋租赁合同纠纷工程造价《鉴定报告书》一新证据，证实被上诉人违法改建和被行政执法部门查处的事实。所以，这部分的改建的损失营由被上诉人自己承担。原审法院判令由上诉人XX公司承担，属于事实和责任认定错误。

事实是被上诉人黄某违法改建承租房屋（见鉴定报告《附图》），被行政执法部门查处，与上诉人XX公司没有关系。XX公司只是将房屋出租给被上诉人，被上诉人一是超出租赁合同装修的范围。擅自违法改建（第四层是不能改建为隔房的）；二是要改建要经过法定从审批程序。被上诉人黄某违法改建，不经批准，擅自违法改建房屋，是因违法被行政执法部门查处的，不是上诉人XX公司的出租问题。因此，该违法改建损失只能由被上诉人黄某自己承担。原审法院判决完全错误。提请二审法院依法纠正和改判。

三、原审法院判决显失公平和公正性

原审法院判决由于上诉人XX公司之原因，使得该租赁合同未能实际履行，故判决上诉人XX工贸公司向被上诉人返还定金和租金330000元，赔偿被上诉人黄某装修改建的损失472912、38元，并判决解除租赁协议。其判决显失公平和公正性。原审法院一方面依法确认该租赁合同有效，另一方面确认上诉人违约，并把责任全归于上诉人XX公司，而判决上诉人XX公司全部返还定金和租金并赔偿被上诉人黄某装修改建的全部损失，显失公平公正。故提请二审改判。

综上所述，原审判决确有错误，提请二审人民法院依法撤销乌市新区人民法院（2014）新民三初字第1139号民事判决，改判被上诉人装修改建的损失由自己承担，以体现法律的严肃性和公平、公正原则，维护上诉人的应有合法权益。

    谢谢！             

诉讼代理人：本律师

2015年6月20日