案例

      徐某是上海一家外资企业引进的河南籍高级管理人员。徐强与公司签订的劳动合同约定，除工资以外，公司每月支付住房补贴人民币6000元。徐某在上海向李某租赁房屋一套，根据双方签订的租赁合同，每月租金人民币5000元，租赁期限为8年。双方还约定，经出租人同意，承租人可以对房屋进行装潢，租赁期满后，屋内装潢归属由双方协商处理。徐某经李某同意后，对房屋进行了豪华装潢，并将妻儿一同迁来上海居住。合同正常履行5年后，徐强与公司发生劳动争议，公司拒绝继续支付住房补贴，徐某因此未能按约及时支付李某房屋租金。在徐某停止支付租金9个月后，李某向法院起诉，要求解除双方的租赁关系。法院审理中，徐某也同意解除租赁合同，但双方对合同解除后房屋内的装潢归属发生争议。徐强认为，自己支付昂贵费用装潢的房屋只租住了5年，出租人李某应按现价进行补偿。李某认为，房屋租赁合同提前解除是徐某的过错，由此造成的损失应由徐自行承担，自己不应再作补偿。

　　析法

　　上海市青浦区人民法院经审理后认为，本案中导致租赁合同提前解除的直接原因是徐某未能按约定及时支付房屋租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《上海市房屋租赁条例》第二十三条规定：承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同。但租赁合同另有约定的，从其约定。本案中，徐某与单位发生劳动争议，公司停发住房补贴，这和徐某与李某的房屋租赁是两个不同的法律关系。徐某收入的减少，不是其拖欠李某租金的正当理由。所以，造成租赁关系提前解除的过错责任在于徐某，李某不需对屋内装潢承担赔偿责任。但考虑到徐某在装潢前征得了李某的同意，且装潢的价值较大，对李某的居住用房确实还有再利用的价值，所以法院委托中介机构对现有装潢进行价格评估后，判决解除双方租赁合同，出租人李某对承租人徐某装潢费用作酌情补偿。

　　答疑

　　房屋租赁合同被提前解除后，对承租人在房屋内的装潢，属于动产的，由承租人自己取回。附着在建筑物之上，无法剥离或剥离后影响其价值的装潢，处理的基本原则是：有约定从约定，无约定从法定。没有约定的，应当区分不同情况，按照当事人的过错责任分别处理。一种情形是，装潢未经出租人同意的。因租赁人的过错导致合同被提前解除的，租赁人无权要求出租人对装潢损失进行补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人补偿，对其而言该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。因出租人的过错导致合同被提前解除的，出租人应当对承租人的装潢进行适当补偿。双方都有过错的，因考虑到承租人擅自装潢，且对租赁合同提前解除也存在过错，故出租人一般不予补偿。第二种情形是，装潢经出租人同意的。合同提前解除是出租人过错的，出租人因对承租人的装潢损失进行赔偿；承租人过错的，出租人不赔偿其装潢损失。除非是留下来的装潢物对出租人确实还有再利用的价值，且价值较大的，可由出租方酌情给予补偿。（本案就是这种情形）。双方混合过错的，按照双方的责任大小，按照比例分摊装潢损失。还有一种特殊的情况是，合同约定租赁关系结束后，装潢归出租人所有。但在合同履行过程中，因一方违约而导致合同被提前解除。这种情况下，装潢归出租人所有的前提条件是合同正常履行完毕。出租人违约造成该条件不能成就的，承租人有权要求出租人对装潢损失作补偿。如承租人违约的，应视作承租人阻止该条件的成就，装潢应无偿归出租人所有。但装潢对出租人确实还有利用价值的，可酌情补偿。

　　当然，还有一种情况是承租人搭建的违章建筑。因为违章建筑不受法律保护，所以不管搭建是否经过出租人的同意，都不得要求补偿。

　　提示

　　房屋租赁市场中，双方协议或因一方过错而致合同提前解除的现象屡见不鲜，如未对双方权利义务作过明确约定，往往容易引发诉讼。为防止发生争议和纠纷，也为了保护自己的权利，租赁双方应当特别注意合同的签订，对各自的权利义务要尽量详细明确地进行书面约定。就房屋装潢来说，应在合同中约定承租人是否可以进行装潢，租赁合同履行完毕后或被提前解除的装潢怎样处理，如无偿归出租人所有，或者应折价后归出租人所有，或者承租人应当恢复到租赁前的原状。

　　对承租人而言，在装潢前应征得出租人的书面同意，并根据合同的目的、租赁期限的长短和双方对装潢处理的约定进行适度的装潢。对出租人而言，要注意对证据的保全。在将房屋交付给承租人使用之前，最好能通过摄影摄像等方法将房屋、家具及有关的设备原状予以固定，以避免在租赁期限到期后要求承租人将房屋恢复原状时发生争议或在诉讼中无法提供证据。对特殊的装潢及房屋内煤气、热水器等可能影响人身安全的设备的使用有义务对承租人作专门的说明，应特别约定这些装潢和设备的安全检查和维修义务。