承租人享有优先购买权 房屋买卖合同被判无效

　　中国法院网讯 (孔萍)　因房东人将一套90余平方米的营业用房出售第三人并办理了过户手续，多年租赁该房的承租人以其未能在同等条件下享有房屋优先购买权为由，将产权人与买受人告上法庭，要求确认前一买卖无效，并提出由其按相同价格购买此房屋。8月21日，江西省新干县人民法院审理了该起房屋买卖合同纠纷案，一审判决被告张某与第三人吴某签定的房屋买卖协议无效，同时也驳回原告李某按相同价格购买争议房屋的诉讼请求。

　　原告李某自2001年12月起与被告张某签定为期8年的房屋租赁合同，一直承租张某名下所有的新干县商贸中心二纬路49-1号门面房用于经营建材业务。合同到期后，双方虽未续签新的合同，但原告李某仍向被告张某交纳租金。2012年5月，被告张某因需资金，在未告知李某的前提下以8800元/㎡的价格将该门面房卖给了第三人吴某，双方并办理了过户手续。事后知晓此事的李某认为自己作为承租方享有对该门面房的优先购买权，遂向法院起诉要求确认被告张某与第三人吴某所签订的房屋买卖合同无效，并提出按相同价格购买该争议房屋。

一审法院认为，原、被告签定的房屋租赁合同真实有效。合同期届满，双方虽未续签书面合同，但原告仍使用租赁房屋并缴纳租金，故双方租赁关系继续有效。当被告决定出售该房时，应依法提前三个月将售房事宜告知承租人。被告与第三人签定购房合同及过户行为，因侵害原告享有的优先购买权，应认定无效。对于原告提出以相同价格购买房屋的要求，合同无效并不等于原告当然与被告建立房屋买卖合同。首先，法律仅规定承租人享有优先购买权，当出租人未按规定将房屋优先出售给承租人时，承租人有权请求人民法院宣告合同无效。此不仅是合同行为的无效，更延伸至合同内容的无效。其次，被告与第三人所签的合同无效后，原告并不能当然取得原合同中买受人的地位，即原告并不能简单地将无效合同中所作买受人的权利义务约定取而代之。对于相关约定，仍应由出租人与承租人形成合意，新合同方能成立。故该院对原告要求按第三人出价购买被告房屋的请求不予支持。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；
　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。