如何认定租赁权转让协议的效力

案情简介：

2015年4月1日，被告周某将属于某市公安局位于拉萨市夺底路某派出所旁边的“某某”店铺以18万元的价格转让给原告刘某，双方在当日签订了一份转让协议，并约定原告先只支付被告现金10万元整，等被告帮助原告办理好与出租方之间的租赁合同后原告再支付余款8万元，但被告迟迟不办理店铺手续。2015年8月份原告到出租方某市公安局房屋管理办公室询问时，才得知该店铺属于不合法转让，某年市公安局规定该店铺不允许私自转让，且被告之妻江某与某市公安局签订的租赁合同于2015年4月1日已到期期，为维护原告合法权益故诉至法院。

辩护工作内容：

马占锦律师接受本案刘某委托为其提供民事案件一审二审两阶段，接受委托后经多次会见，调阅案件卷宗、参加庭审、为其代书等，充分分析了双方当事人之间转让协议的效力、订立合同的手段。

案件核心要点：

1.双方当事人之间的租赁权转让协议的效力；

2.被告是否以欺诈的手段订立合同；

3.被告转让房屋是否属于无权转让。

律师辩护方案：

1.从无权处分而订立的合同出发，且事后未得到第三人追认，故该《转让协议》的效力如何认定；转让协议明显违背公平原则，约定免除了被告办理房屋租赁过户手续；

2.按照合同法第五十四条之规定，在订立合同时显失公平的，当事人有权请求法院应当撤销该合同；

从被告与第三人租赁合同来看，在该合同第四条双方权利义务第二项第三款规定，乙方没有出租、转让、抵押、出卖等权利，所以被告转让房屋没有权利依据的基础；

本案律师代理方案的观点集成：

1、根据当事人陈述和法院审查认定的证据及按照合同法第五十一条之规定被告周某转让该租赁权的合同是因无权处分而订立的合同，且事后未得到第三人追认，故该《转让协议》无效；

2、周某明知与出租方的合同到期，没有续签可能，无法进行转让，在已丧失占有、使用权，且自身无法转让的情况下刘某签订《转让协议》存在恶意，损害了刘某的合法权益；

3、被告与第三人之间签订的房屋租赁合同和原告与被告签订的租赁权转让协议之间是否存在关联，换句话说原告与被告之间签订的转让协议是否要受被告与第三人之间的房屋租赁合同的制约。

裁判主旨：

一审法院认为，被告人周某在明知与出租方的合同到期，没有续签可能，无法进行转让，在已丧失占有、使用权，且自身无法转让的情况下与刘某签订《转让协议》存在恶意，周某因无权处分而订立的合同，且事后未得到该权利人的追认，故该《转让协议》为无效合同；刘某在没有确认周某有权转让的情况下，仍不顾合同风险与其签订该协议，且从第三人处得知周某无权转让后仍占有使用该房屋，亦存在过错，应承担一定的责任；因该《转让协议》自始无效，刘某要求撤销该合同的诉讼请求及周某要求确认该合同有效的反诉请求，本院不予支持。

二审法院认为，该涉案房屋所有权人为原审第三人拉萨市公安局，上诉人周某与被上诉人刘某均无异议，本院予以确认。上诉人周某认可对该房屋无处分权，并且上诉人周某与原审第三人签订房屋租赁合同中明确规定三不得及以其他方式转让房屋。虽然周某反驳称原审第三人一直在收取租金是相当于默认转租行为，但根据原审第三人提供西藏自治区资金往来收据证实，其并不知道上诉人周某与被上诉人刘某之间转让关系，上诉人周某并无其他相关证据，同时上诉人未经原审第三人同意将该涉案房屋转让给被上诉人刘某行为存在过错，故该承担相应责任，且事后未经原审第三人追认，故该转让协议无效；上诉人周斌主张要求被上诉人刘某支付转让费的诉求，于法无据，本院不予支持。

判决结果：

一审判决（注以下内容为摘录，详情请查看2016藏0102民初1203号）：

1、被告周某于本判决生效之日起十日内向原告刘某返还转让费60000元；

2、驳回原告刘某的其他诉讼请求（要求周某返还34000元）；

3、驳回反诉原告周某的全部诉讼请求（周某反诉请求刘某按照每月8000元，支付转让费20000元）。

二审判决（注以下内容为摘录，详情请查看2016藏01民终507号）：

驳回上诉，维持原判。

律师评析：

关于房屋转租与承租权转让的区别

1、房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人(俗称“二房东”)与第三人(即转租的承租人，俗称“三房东“)签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人(俗称“大房东”)与二房东的本租合同，以及二房东与三房东的转租合同，二房东因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与大房东之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与三房东之间的转租合同。

2、承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即二房东与大房东的本租合同解除，二房东由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与大房东建立新的租赁合同关系。