卖房人就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，先后将该房屋卖与不同买受人，两份买卖合同均合法有效，此时，若出卖人将房屋过户至其中一个买受人名下，则另一方买受人的买卖合同客观上无法继续履行，即使其与出卖人签订合同在先也不能要求卖房人按照合同约定继续履行。房屋买卖合同签订后，卖房人将房屋另行出卖给第三人并完成过户，买房人坚持要求继续履行合同的，法院将不予支持。

一、基本案情

2009年11月5日，陈某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某以160万元的价格购买刘某名下的702号房屋，购房定金5万元于合同签订当时同时给付。合同签订后，截至2009年11月6 日，陈某共向刘某支付购房款110万元。

2010年1月11日，刘某和贾某经房地产经纪公司居间服务签订《房屋买卖合同》，约定刘某将702号房屋卖给贾某，房屋成交总价184万元。合同签订后，贾某于2010年1月11日向刘某支付购房款159.8万元，并于当日办理了产权过户手续。

陈某向法院起诉要求继续履行其与刘某签订的购房合同，并请求法院确认刘某、贾某房屋买卖合同无效，刘某支付逾期交房违约金以及因此造成的经济损失。

二、法院判决

一审法院开庭审理过程中经法院释明，陈某仍然坚持要求履行合同。法院最终判决刘某支付陈某违约金16万元，驳回原告陈某的其他诉讼请求。

原告陈某不服一审判决，提起上诉，坚持要求继续履行合同。二审法院经审理认为刘某的行为实质为一房二卖，在涉案房屋已经过户至贾某名下且由贾某占有使用，陈某与刘某的房屋买卖合同已无法履行，最终判决驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

本案中陈某与刘某、贾某与刘某签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。在此前提下，刘某按照与贾某的合同约定将房屋过户至贾某名下属于履行合同的行为，并无不当。自完成过户手续之时刘某已经丧失了对702号房屋的所有权，其与陈某签订的房屋买卖合同无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同，因此，陈某可以刘某违约为由主张损害赔偿，但无权要求其继续履行合同约定的办理房屋产权过户手续等义务，因此经两级法院审理最终判决驳回陈某关于继续履行合同的诉讼请求。

在一房二卖甚至一房数卖的情况下，认定可以继续履行合同的买受人的顺序为：已办理所有权转移登记手续的——已实际占有的——合同履行程度较深的（需要综合考虑实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素），因此，买受人在发现出卖人有一房多卖的情况时，应当及时办理过户手续或者实现实际占有，以便优先于其他买受人继续履行合同。