商品房买卖合同纠纷，撤销之诉中的显失公平的认定标准

——深圳律师田凯程、赵启太律师为你解答

【关键词】深圳律师  买卖合同  撤销之诉  显失公平  行使撤销权

【律师意见】

所谓显失公平的合同，即合同一方当事人因紧迫的处境或者经验的缺乏所签订的权利义务严重不对等的合同。在房屋买卖中，对卖房人显失公平的合同主要体现为房屋价款明显低于市场价。显失公平的合同是可以撤销的。撤销合同的法律后果是合同自始没有法律约束力，并进而发生返还财产、赔偿损失等法律后果

【相关法条】

《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据该规定，重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、趁人之危是撤销合同的法定事由。

《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

那么，如何认定房屋买卖合同的价款对卖房人显失公平呢？

《合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《合同法解释二》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。” 这是关于债的保全中债权人的撤销权的规定（注：和可撤销的合同是两个不同的概念）。这里面对于“明显不合理的低价”做了解释，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十”。实务中，在认定房屋价格对卖房人显失公平时，往往也参照适用该规定。即如果合同约定的房屋价款达不到市场价的百分之七十的，即可认定房屋买卖合同约定的价款对卖房人显失公平，卖房人可以诉请撤销该合同。

附案件：

【裁判要旨】根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第72条规定，显失公平的构成要件包含两个方面，一是客观要件，即客观上存在当事人之间的利益不平衡；二是主观要件，即一方存有利用其优势或另一方的轻率、无经验等牟利的故意。

【案情简介】

上诉人（原审被告）：霍某

被上诉人（原审原告）：盖某

盖某是美国公民，长期生活在美国，霍某是中国公民。2004年10月10日，盖某与北京某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于北京市朝阳区光华西里某国际中心C座11层G号房屋（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积116.2平方米，单价为每建筑平方米13395.7元，总金额1556580元。后盖某委托霍某代为出租该房屋并代办产权证，盖某于2010年9月14日取得房屋所有权证。

2009年10月11日，霍某就购买涉案房屋向盖某支付4万美元定金。同年12月17日盖某为案外人柳某出具授权委托书，委托柳某代其办理房屋买卖事宜。2010年10月15日，柳某与霍某签订了存量房屋买卖合同，约定盖某将涉案房屋出售给霍某，成交价格为人民币132万元，定金人民币26万元，支付日期为2010年9月10日。同日，柳某与霍某办理了涉案房屋过户手续，该房屋现登记于霍某名下。

关于买卖磋商的过程，双方均提交了往来的电子邮件。2009年9月,盖某致函霍某：“我正在考虑，另一种可能是卖掉它。”霍某回复：“当前的租赁市场并不乐观……租金在不断减少，很多高级公寓都是闲置的，都在招租。如果你确实急需用钱，卖掉公寓是一个选择。你想卖多少价钱呢？”盖某回复：“我想卖掉公寓。卖价要保证我自己得到大约20万美元或更高……你认为我们能达成这样的价格吗？我不能理解价格为什么会下降。我觉得中国的经济发展很好。”霍某回复称：“关于租金，从奥运会开始价格就低了，因为政府严格控制，许多没有正当理由待在北京的外国人都被迫返国，而这些人通常都是温莎这类公寓的潜在租户，加上越来越多新的高级公寓建成，就成了买方市场。今年是中国建国60周年，北京的控制比以往更加严格。……然而，要卖公寓的话……如果你认为20万美元合适的话，我会向你买下公寓的。”盖某回复：“如果你觉得可以的话，那我没问题。”2010年10月13日，盖某致函霍某：“这是我在北京的一个朋友……她很生气，告诉我公寓卖得太便宜了……你是我所知的最诚实的人之一，卖公寓的点子是我想的，不是你出的，并且价格很公道，至少相当于我当时买房时付的价格。但是她说如果售价低于市价很多，那么价格就不公道。……她联系了一些经纪人，并告诉我市价在350万到400万人民币之间。”同年10月17日，盖某致函霍某：“我也了解到公寓的市值在去年高涨，可能涨了60%，到了400万或更多。”同年10月24日，盖某致函霍某：“很失望没有收到你的信……如果得不到你的回信，我就会做我必须做的，确保我能获得公寓的价值。”后霍某回复盖某称：“我原本以为所有美国人都遵守诺言，交易就是交易，另外，如果你保留了我们所有的电子邮件通信，你就会发现我几次告诉你房产现在已经涨了1倍或2倍。”此后，盖某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经法院委托，北京某房地产评估有限公司出具估价报告，确定涉案房屋在2010年10月15日市场价值为4033001元。

2010年11月，盖某以霍某恶意利用其长期生活在国外，对北京房地产市场行情的无知，乘人之危，故意隐瞒房屋价格上涨的事实，造成涉案合同显失公平为由。请求依法撤销其与霍某于2010年10月15日签订的存量房屋买卖合同。

霍某辩称：双方签订房屋买卖合同不是在2010年10月15日，实际上早在2009年10月11日盖某收到霍某4万美金时双方就完成了协商、履行合同事宜，合同已成立。双方间房屋买卖合同的形成过程完全为双方自愿，价格是盖某提出的，合同文本是盖某找人制作的，受托人柳某虽然是我介绍给盖某的，但经过盖某的公证授权确认，且仅代理盖某办理过户手续，不做其他决定。盖某所述的显失公平不存在，其要求撤销合同的请求不合法。而且合同形成时间为2009年10月11日，起诉之日已超过了撤销权行使期限一年，所以盖某的诉讼请求不应得到支持。

【法院判决】

北京市朝阳区人民法院经审理认为，显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案中，盖某出售给霍某的房屋价格为132万元，而该房屋在2010年10月15日市场价值为4033001元，之间相差2713001元，霍某主张双方合同形成时间为2009年10月11日，但此一年之间北京市的房地产市场并未出现较大波动，故132万元的价格远远低于正常的市场价值。仅从价格上看，该合同明显违反了等价有偿的原则。因此，该合同是否构成显失公平，主要应考察在合同签订过程中盖某对于合同售价明显低于市场价值的情况是否知晓，是否存在一方当事人利用优势以及对方缺乏经验的情形。据查明情况看，盖某系美国公民，长期在美国生活，其对于涉案房屋的出租管理系委托霍某进行，其对于涉案房屋的相关信息也主要来自于霍某的陈述。从双方邮件往来看，盖某决定出售房屋的背景认识是租赁市场并不乐观，大量高档公寓建成，房地产市场已成买方市场。其在提出不低于20万美元的售价时，明确向霍某询问价格是否合适并对价格下降提出了疑问。而霍某在回复表示愿意以20万美元购买房屋的同时并未向盖某披露涉案房屋价格的真实情况，而是继续表示房地产市场的不乐观。故霍某于此利用了双方在信息掌握上的不对称，属于利用盖某对北京房地产市场缺乏了解以及其信息掌握主要来源于霍某介绍的劣势地位，明显违背了合同交易过程中的诚实信用原则，故涉案合同构成显失公平。

就霍某主张的盖某撤销权已超过一年除斥期间问题，盖某主张撤销的合同签订时间为2010年10月15日，至盖某起诉之时并未超过一年时间；即使按照霍某主张，合同于2009年10月11日成立，但盖某知道或应当知道撤销事由的日期亦为2010年10月13日，故除斥期间起算亦不应自2009年10月11日起算，霍某此项抗辩无事实及法律依据，法院不予采纳。

综上，判决：撤销盖某与霍某于2010年10月15日就涉诉房屋签订的存量房屋买卖合同。

宣判后，霍某不服一审判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。

如有需要可以联系田凯程律师、赵启太律师。