【案情】
    被告张某系原告某房地产开发公司员工, 2010年4月,原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的某小区商品房一套,合同签订之日付款10万元，并约定剩余房款办理按揭贷款,在原告交付房屋时付清余款。2011年5月在房屋交付使用前，被告利用公司员工之便对房屋进行装饰并入住。后被告离开公司，又因个人信用问题被银行拒绝提供贷款，原告要求被告付清房款遭到拒绝后，向法院起诉，要求被告付清余款。被告辨称房屋尚未交付，原告要求付清余款的理由不能成立。
    【代理律师观点及办案思路】
    河南鑫苑律师事务所房产专业白旭飞律师认为：本案争议焦点是被告利用公司员工之便，在房屋交付前擅自装饰并入住，能否视为对房屋交付条件的放弃，形成了事实上的交付?
    依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”以上法律规定说明开发商对商品房应先验收合格，并向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书后才能向买受人交付。                                                                   关于“交付转移”时间的确定，《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事从另有约定的除外。”所以一般认为当事人另有约定，是指双房在合同中的明确约定；法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。依据《合同法》的有关规定，开发商作为出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，商品房自交付时起发生转移。现实中对商品房买卖的交付，有两种观点，一种是“交钥匙”，即买受人直接占有使用房屋即视为交付。另一种观点是除了占有房屋外，还包括交付房屋所有权证书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该规定明确了商品房的交付除当事人另有约定外，不以房屋所有权证书的给付作为交付的要件。现实中，在商品房竣工验收合格后，开发商提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和房屋钥匙并经买受人签字确认后即视为房屋的交付。
    回到本案中，被告张某在未付清购房款，双方未签收住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况下即利用员工身份的便利擅自装饰入住，在实际上已占有使用了该房屋，符合法律规定的转移交付条件。被告张某的先行违反合同行为，应视为对合同约定房屋交付条件的放弃，应视为房屋已经交付，原告履行完毕了交付义务，要求付清购房款的请求是基于原、被告的合同约定，其理由成立。最终法院支持了原告的诉求，判决被告付清剩余购房款

                                               河南鑫苑律师事务所房产专业白旭飞律师