关键词：夫妻共有房产、擅自出售、购房合同效力

本人代理被告刘女士。

一、基本案情

     1988年初，原告张先生与被告刘女士登记结婚，婚姻期间育有一儿。双方于2004年用夫妻共同财产购置了深圳市**区**路**公寓**号房产,产权人登记为被告刘女士。

      2015年5月初，原告张先生向**区人民法院提起与被告刘女士的离婚诉讼。2015年5月10日，被告刘女士将上述物业卖给被告杨先生，登记的房屋买卖价格为人民币340000。

      离婚案件审理过程中，原告张先生以被告刘女士在其不知情的情况下，擅自处分夫妻共同房产，且登记的买卖价格远低于该房产的市场价，损害了其合法权益为由，将被告刘女士及被告杨先生起诉至法院，要求法院判令确认两被告签订的房屋买卖合同为无效合同。

二、争议焦点：

  1、涉案房产是否属于夫妻共同财产？

  2、被告刘女士与被告杨先生是否存在恶意串通损害原告的合法权益的行为？

        3、被告杨先生的购房行为是否有效？

三、 案件法律分析及办理

       经研究，针对上述问题，逐项分析如下：

 1、涉案房产属于夫妻共同财产，理由如下：

 深圳市**区**路**公寓**号房产的产权登记的权利人虽为被告刘女士，但该房产是原告张先生与被告刘女士于夫妻存续期间，用夫妻共同财产所购买的房产，因此该房产属于夫妻共同财产。

2、被告刘女士与杨先生并不存在恶意串通损害原告合法权益的行为，理由如下：

被告刘女士将其名下的位于深圳市**区**路**公寓**号房产售与被告杨先生的行为，事先已告知原告，刘女士与杨先生并不存在串通欺诈行为。被告刘女士将涉案房屋售与被告杨先生，在递交给房产登记部门买卖合同的价格为人民币340000元，但实收价格为人民币 640000元。实收价格有双方在中介部门见证下所签的《二手房买卖合同》为证，且有银行转账凭证证实，并不存在欺诈原告的行为。

3、被告杨先生的购房行为是有效的，理由如下：

第一，原告对于被告刘女士出售房屋行为是知情的，因此被告杨先生购房的行为当然有效。

第二，假设如原告所说，即使其对被告刘女士售房行为并不知情，但被告杨先生对此情形并不知情，其购房行为属于善意取得，因此，其购房行为有效。况且，该房屋已过户，被告杨先生已实际占有使用，按照诚实信用原则和公平原则应该认定其购房行为有效。

第三，被告杨先生购买涉案房屋的价格系正常的市场价格，并不存在原告所说的低于市场售价的行为。

第四，被告杨先生的购房行为并不影响原告的利益。被告刘女士所售房屋，其价值较低，仅仅是原告与被告共同财产中微不足道的一部分，即使是原告单方面处置也不会影响原告的实际利益。

第五，被告杨先生购房行为受物权法保护。根据物权法第六条规定的公示原则，由于涉案房屋登记在被告刘女士的名下，杨先生完全有理由相信该房屋所有权属于刘女士所有，且刘女士与杨先生双方已依法办理房屋产权过户手续，涉案房屋已登记在杨先生名下，因此，杨先生的合法权益应受到物权法的保护。

四、诉讼思路：

      针对本案件的情况，被告刘女士与被告杨先生签订的合同是否有效？可从以下几点探讨：

      1、杨先生是否属于善意取得房产？

      第一，被告杨先生在购买被告刘女士的房产时，该房产登记权利人为刘女士，杨先生由此可以相信刘女士对涉案房产享有处分权。杨先生并没有义务去查明该房产是否为夫妻共同财产。

      第二，杨先生购买涉案房屋时给付的房屋价款合理，符合市场交易价格，其并不存在与刘女士恶意串通损害原告的合法权益，且原告也无证据证明其存在恶意。虽然，在递交给房产登记部门买卖合同的价格为人民币340000元，但实收价格为人民币 640000元，完全符合市场价格，且杨先生已付清款涉案所有房款。

      第三，涉案房产已过户至杨先生名下。

      综上，杨先生的购房行为符合法律规定善意取得的条件，因此其购房行为合法、有效。

       2、被告刘女士出售涉案房屋合法、合理。

       涉案房屋登记在被告刘女士名下，虽为夫妻共同财产，但其价值仅为共同财产2%左右。被告刘女士售房的目的是为了生活、治病，供孩子上学，并且与原告打离婚官司也需要律师费、诉讼费等。这些用途都是正当的、也是必需的。而反观原告，恶意欺骗被告刘女士为购置房产花尽了手中的所有钱，随后即切断其经济来源，不再给家中一分钱，并且提起了离婚诉讼，可见其恶毒用心。

      显而易见，在上述情形下，被告刘女士为了生活、治病，供孩子上学，及应对原告诉讼，以市场价格出售价值较低的房产是合法、合理的。

       3、原告起诉是恶意诉讼，应予以驳回。

       原告起诉被告，并主张涉案房屋买卖无效，纯属恶意诉讼，应驳回其诉讼请求，理由如下：

      （1）原告突然无理由、无预兆地提出离婚，并且之前怂恿被告买房花尽了其手中积蓄，之后，则断绝了家中的一切经济来源，而原告手中存有大量现金，且年薪高达几百万元，而被告刘女士每月仅有生活费3000余元，且身患重病，还要供孩子上学，原告欲以断绝经济来源逼迫被告刘女士与其离婚。

      （2）被告诉讼的真正目的就是让被告刘女士因无经济来源，而无法看病，孩子无法上学（孩子虽然为双方亲生子，但原告置若罔闻），以此达到其快速离婚，少分被告刘女士财产的目的。

       （3）原告明知被告刘女士与被告杨先生买卖房屋并无过错，但其“醉翁之意不在酒”，原告目的就是通过诉讼这一方法、手段达到折磨恐吓被告刘女士，企图摧残其意志，达到其目的。

五、法院裁判意见：

      本院认为，被告刘女士与被告杨先生签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋登记刘女士名下，根据物权公示的原则，杨先生有理由相信刘女士对涉案房产具有处分的权利。杨先生购买涉案房产，不存在恶意，原告也未举证证明双方恶意串通。虽然房地产登记部门登记的转让价为人民币340000元，但是交易的真实价格为人民币640000，杨先生已支付全额款项。综上，原告请求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，理由不成立，本院不予支持，驳回原告的诉讼请求。

六、相关法律依据：

      1、《中华人民共和国合同法》：

      第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
　   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

      第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

       2、《中华人民共和国物权法》：

       第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

       第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

       3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

       第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

      真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。