郭**与唐**房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2015）大民二终字第01514号

上诉人（原审被告）：唐**，无职业。

委托代理人：龚*，辽宁*律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郭**，无职业。

委托代理人：刘律师，辽宁*律师事务所律师。

原审原告郭**与原审被告唐**房屋租赁合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年8月26日作出（2015）旅民初字第1830号民事判决，唐**不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人唐**的委托代理人龚*，被上诉人郭**及其委托代理人刘律师到庭参加诉讼。

原告郭**一审诉称：原告与被告于2012年7月11日签订了一份房屋租赁合同，根据合同约定将旅顺口区经济开发区顺乐街号房屋（产权证号：大房权证旅私字第××号，所有权人郭**，建筑面积263.12平方米，所在层数1至2层）。出租给被告经营使用。租赁期限为三年，自2012年10月5日至2015年10月4日，年租金总额为人民币15万元。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告，而被告在使用房屋的过程中却出现了擅自改变房屋结构及擅自转租等严重违约行为，尽管原告多次督促，但被告拒绝整改。2015年6月17日，原告以邮政EMS形式向被告发出了“解除房屋租赁合同通知书”，通知被告解除双方之间的租赁合同并限期30日内腾退承租的房屋。现通知期限已过而被告却未腾退房屋。故诉至法院，请求判令确认双方之间的房屋租赁合同已经解除；判令被告立即腾退房屋。

被告唐**一审辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋使用过程中，被告并没有改变房屋结构，被告认为房屋结构的改变应该是对房屋主体的承重墙、承重柱、承重梁的改变或者私自增加楼层。本案中被告没有触碰过任何的房屋结构，外面的楼梯不是被告要盖的，是消防部门要求必须盖的。一楼至二楼的室内楼梯还在，楼梯的所有结构没有破坏，只是在装修时将不用的楼梯包在里面，且被告也不存在任何违反合同的行为，合同中明确写明被告有权对外转租或转让。被告希望原告能够依照合同继续履行。

一审法院经审理后，作出如下判决：一、原告郭**与被告唐**于2012年7月11日签订的房屋租赁合同于《解除房屋租赁合同通知书》送达之日2015年6月18日解除；二、被告唐**于判决生效之日起十日内腾退其所承租的旅顺口区经济开发区顺乐街43号房屋。案件受理费100元，减半收取50元，其他诉讼费50元，合计100元，由被告负担。

唐**上诉的主要理由及请求是：1、一审判决认定上诉人实施了改变房屋结构的行为属于认定事实错误。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条之规定，上诉人没有对房屋结构进行任何改变，没有实施造成房屋毁损、灭失或价值明显贬损的行为，只是对房屋内部进行了适当装修等。对于室外楼梯搭建更不应视为上诉人对房屋主体结构的改变，而只是一种添附，且是上诉人应消防部门要求进行的等。同时，被上诉人对于上诉人遮挡及添附楼梯的行为是明知且默认的，且在2014年10月28日签订新的房屋租赁合同，租期为2015年10月5日至2018年10月4日每年租金上调三万元人民币；2、一审判决认为案涉房屋租赁合同于2015年6月18日解除属于事实认定不清，适用法律错误。本案不存在法定解除或约定解除的情形等。据此，唐**的上诉请求为撤销一审判决，改判驳回郭**的诉讼请求。

郭**二审答辩认为：不同意唐**的上诉请求，要求维持一审判决。

本院经审理认为，一审判决存在如下问题：

第一，从郭**在本案一审庭审时的陈述来看，郭**曾当庭自认其向唐**发出解除合同通知书之前便知晓唐**已将案涉房屋转租出去，也就是说案涉房屋除有唐**占有使用外，还存在次承租人实际占有使用。鉴于郭**的诉请之一是腾退案涉房屋，而唐**并非案涉房屋的唯一的实际占用人，因此，一审法院在未依法追加次承租人等实际占用人参加本案诉讼的情况下，径行判令唐**腾退案涉房屋，有失妥当。

第二，由于案涉房屋租赁合同约定的租期截止日期（2015年10月4日）在本案的二审审理期间。又由于在二审审理过程中，唐**提交了新证据，即双方于2014年10月28日签订房屋租赁合同约定案涉房屋的租赁期间自2015年10月5日至2018年10月4日止。郭**对该份合同真实性无异议，只是认为该合同是2012年7月11日房屋租赁合同的续租合同，2012年7月11日房屋租赁合同解除后，该合同当然解除。因此，重审时，应在结合郭**诉请解除哪一份租赁合同以及查清两份租赁合同是相互独立关系或是相互从属关系的前提下，依法作出裁判，以维护各方当事人的合法权益。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第1830号民事判决；

二、发回大连市旅顺口区人民法院重审。

二审案件受理费100元（唐**已预交），退回唐**。

审 判 长  霍 宏

审 判 员  吕 瑛

代理审判员  刘小南

二〇一五年十一月四日

书 记 员  樊 迪