张律师办理的商品房预售合同案件

    提要：为了保障商品房买受人的利益、维护商品房交易安全，法律法规规定了商品房预售合同登记备案制度。实践中作为行政程序的商品房预售合同备案一般不影响商品房预售合同的效力。除特别约定外，未经备案的商品房预售合同也是有效的合同。

    案件情况：

    2013年10月，李某与无锡某地产开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定李某向某房地产开发公司购买预售的位于无锡市滨湖区某商品房一套。李某对开发公司的销售人员对合同内容均认可，合同经李某签字后，该房地产公司销售人员称去公司盖章，但之后公司未在合同上盖章。李某按照合同的约定向该房地产公司支付了房屋首付款210万元。2014年12月房屋具备交房条件，李某要求该房地产开发公司交付所购买的房屋，而该公司拒绝交房。

    李某委托我作为其代理人将该房地产公司诉至无锡市滨湖区人民法院，我代理李某在向法院提交起诉状诉称：因房价上涨无正当理由被告方不履行合同，请求法院依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。要求判令被告依照合同交付诉争房屋并承担违约责任。

被告辩称：原告仅持有合同复印件，无合同原件，对于合同复印件我方不予认可，我方多次催促原告配合办理网上预售登记备案，但因各种原因双方签订的《商品房买卖合同》未在无锡市产权监理处办理预售登记备案，故认为该合同不成立，双方不存在商品房买卖合同关系，因此不同意原告的诉讼请求。

我方认为：虽然被告对合同复印件不予认可，我方当庭提交通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件以及证人证言，证明原告和被告签订商品房买卖合同的事实。

    案件审理结果：

    滨湖区人民法院审理认为：根据原告方在庭审上提交通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件以及证人证言足以证实双方签订商品房买卖合同的事实。因此原告虽无房屋买卖合同原件，但仍可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。

    张律师解析：

    1、本案中无商品房买卖合同原件仍应该认定原被告双方之间存在房屋买卖合同关系。

在本案例中，被告市某房地产开发公司虽然不认可《商品房买卖合同》的复印件，但是，我方在庭审上提交通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件以及证人证言是可以证实签订商品房买卖的事实。书面合同丢失或不存在，其他证据可以证明双方当事人存在合同关系的，仍可以认定双方买卖合同关系。

    2、没有备案的商品房预售合同是否无效

商品房预售登记备案，不是合同成立的条件，也不是房屋产权转移的条件。登记备案不是预售合同生效的必备前提，只是一种行政监管行为，不直接影响合同效力。预售合同未按规定登记备案，房地产开发商因此有可能会受到行政处罚，但却不影响商品房买卖合同效力。在本案例中，被告房地产开发公司以商品房买卖合同未经产权监理处办理预售登记备案为由主张商品房买卖合同无效或不成立没有任何法律依据。原被告双方的房屋买卖合同中并未约定备案作为合同生效条件，原被告的买卖合同也没有违反法律法规强制性规定。