广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2008）中中法民一终字第716号

上诉人（原审原告）：中山市时X有限公司，住所地：中山市中山三路XXX楼

委托代理人：赖XX，公司法律顾问

被上诉人（原审原告）：郭ＸＸ，女，身份证号：442000XXXX，住中山市黄埔镇XXX，

委托代理人：邓春池，唐文胜，系广东中亿律师事务所律师

原审第三人广东益X百货有限公司，住所地：中山市中山三路XXX楼，

委托代理人：陈XX，黄XX，系广东保X律师事务所律师

上诉人中山市时X商城有限公司（以下简称时X公司）与被上诉人郭XX、原审第三人广东益X百货公司（以下简称益X公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市人民法院（2007）中石民一初字第244号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院查明：时X公司为中山市石岐区孙文东路X号商品房的开发商。2003年12月11日，郭XX、时XX公司签订了一份〈商品房买卖合同〉，双方约定郭XX向时X公司购买号商品房2层B1商铺一间，房价款为226228元，该款郭XX以一次性方式付款，具体在签订合同时支付214917元，余款11311元于2004年1月11日付清；时X公司应当在2004年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单项验收合格或已取得工程序质量竣工核验证书的商品房交付给郭XX使用；合同第十五条关于产权登记的约定，时X公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，郭XX不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意郭XX退房，时X公司在郭XX提出退房要求之日起30日内将郭XX已付房价款退还给郭XX，并按已付房价款的1%赔偿郭XX损失；合同附件四补充协议第七条：“买受人行使合同第九条或第十五条约定的解除权，须在商品房逾期交付或逾期办证60天后的30日内以书面向出卖人提出；如买受人在该30日内未向出卖人主张解除权的，视为买受人放弃该项权利……”；合同附件四补充协议第十一条：“出卖人在商品房交付后540个工作日内协助买受人办妥商品房的权属证书，否则，买受人有权根据合同第十五条的约定追究出卖人的违约责任……”；合同还订明了其他内容。即日，郭XX向时X公司支付房款135737元（含2003年12月5日已付的20000元）。

2004年2月28日，郭XX与益X公司签订〈租赁合同〉及〈租赁合同之补充协议〉，约定：郭XX将上述所购商铺出租给益X公司使用，租赁期限5年，自2004年2月1日起至2009年1月31日止；益X公司于合同生效后一个月内一次性向郭XX支付5年租金共29460元及设施使用费、装修补偿费49720元等。2004年2月1日，时X公司将上述商铺直接交付给益X公司使用。诉讼期间，郭XX确认其对时X公司将商铺直接交付给益X公司使用没有异议，而时X公司和益X公司亦确认，益X公司直接将租金及装修补偿费共计79180元交付给时X公司抵作郭XX应支付的购房款。

郭XX因未取得上述所购商铺权属证书，于2008年1月24日诉至原审法院，称：其多次催促，时X公司万般推诿，至今都没有将办理房产证的有关资料报产权登记机关备案，依据有关法律规定，时X公司超过约定的办证期限一年未能为其办理房屋权属证书，故请求判令解除基与时X公司之间的〈商品房买卖合同〉，时X公司立即返还所收楼款226228元，并赔偿损失2262.8元。后原审法院依法追加益X公司作为第三人参加本案诉讼。

另查，益X公司于2005年5月23日经中山市工商核准后，变更企业名称为广东益X公司。

再查：二审期间，时X公司提交了部分买受人购买的中山市时X公司1、2层商铺已办理产权证书的国土房管档案资料证明及房地产权证书。时X公司主张郭XX的商铺同样完全可以办证，不存在其他障碍，而郭XX提供了其于2007年12月3日与时X公司签署的《商品房交易登记申请表》，记载郭XX购买的时X商城交易价格是214917年，并记载“申请人承诺：双方自愿花花公子同申请，本表所申报交易面积及交易价格与双方签订的《商品房买卖合同》有差异的，以本表所填报内容为准……”。

本案经原审法院审理认为：郭XX、时X公司签订的《商品房买卖合同》为合同当事人的真实意思表示，民事行为的生效要件，为有效合同，双方均应恪守履行。时X公司于2004年2月将讼争商铺交付给益X公司使用后，对是否按照合同规定，在交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案该待证事实是，时X公司未能在法定期限内提供证据予以证明，其应承担不利的法律后果，法院对郭XX关于时X公司至今未能为其办理产权登记备案手续的事实主张予以予以采信。合同解除的类型分为合意解除、约定解除和法定解除，与之对应的法律规范分另为《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、。时X公司在交付房屋后，既未在交付使用后90个工作日内为XX办理产权登记的备案手续，也未在交付使用后540个工作内为郭XX办理房地产权属证书，依照《商品房买卖合同》第十五条的规定，郭XX本应得以该约定解除的条件，解除双方的买卖合同关系，但由于解除权属于形成权，权利的行使需在一定期限内进行，否则该权利将予以消灭。时XX公司于2004年2月交付房屋，至郭XX提起诉讼之日已接近4年时间，依照《商品房买卖合同》附件四补充协议第七条关于“买受人行使合同第九条或第十五条约定的解除权的，须在商品房逾期交付或逾期办证60天后的30日内以局面向出卖人提出；如买受人在该30日内未向出卖人主张解除权的，视为买受人放弃该权利”的约定，郭XX的上述解除权已归于消灭，郭XX不能以前引合同法第九十三条第二款为由解除合同。与此同时，合同法第九十四条规定了法定解除权适用的情形，其中该条第（五）项“法律规定的其他情形”的规定，包括了现行最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的情况，即：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，时X公司未在约定期限内办理产权备案登记手续及办理房产权属证书的违约行为，均已超过以上司法解释规定的一年时间，郭XX得以上述规定为由解除合同。而《商品房买卖合同》附件四补充协议第七条为双方对郭XX行使约定解除权期限的约定，郭XX行使法宝解除权的期限并不受该条款限制。由于无法律规定或约定该解除权行使的期限，时X公司又未曾就此权利的行使向郭XX进行，故该权利尚未消灭。郭XX提起本诉讼，请求解除双方的商品房买卖合同关系，并要求时XX公司返还房款、赔偿损失的诉讼请求理据充分，应予支持。时XX公司应退还的房款，应以郭XX已付的房款为限，即其以现金支付的135737元和由益X公司直接向时XX公司交纳的租金及装修补偿费79180元，合共为214917元，郭XX诉请走出的部分法院不予支持。同理，其第二项诉讼请求损害赔偿违约金，也应以实际房款的1%计算，超过部分，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、解除子XX、时XX公司于2003年12月11日签订的《商品房买卖合同》。二、时XX公司应于发生法律效力之日起十日内向郭XX退还房款214917元，并向郭XX支付损害赔偿违约金2149.17元。三、驳回郭XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4727元，减半收取为2364元，由郭XX负担118元，时XX公司负担2246元。

上诉人时XX服原审判决，向本院上诉称：一、未能在约定期限内办理涉案房屋产权证书，责任在被上诉人，原审判决归责于上诉人欠缺事实依据。同时，原审判决认定上诉人至今未能办理产权登记备案手续与事实不符。1、被上诉人的商铺价款为226228元，被上诉人支付了214917元（包括第三人以租金代付部分），余款11311元应于2004年1月11日前付清，经上诉人多次追索，被上诉人至今未付。另外，被上诉人至今未交付办理产权证书所需的税费。补充协议第十一条约定“因买受人拖欠购房款、设施费、办证费用等，出卖人有权拒绝按合同第十五条及本条约定履行且无需承担责任。被上诉人违约在先，上诉人尚未为被上诉人办证，是行使同时履行抗辩权及后履行抗辩权，无需承担责任。2、上诉人于2004年1月6日为双方签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售登记备案，合同已盖了“中山市房地产交易登记管理所商品房销售登记备案专用章”，这完全能够证明上诉人已将办理权属登记需由人提供的资料报产权登记机关备案，且已办理了登记备案。原审判决认定上诉人至今未能为被上诉人办理产权登记的备案手续与客观事实不符。二、原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》判决解除合同，属适用法律错误。该司法解释第十九条适用的情形是，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。本条规定的解除情形应当属于法定解释的一种，即当事人一方迟延履行债务或者其它违约行为致使不能实现合同目的的情形，根本不适用于本案。上诉人用于办理房屋所有权登记所需的土地使用证、建设工程规划许可证、测绘结果报告等证明文件齐备，亦不存在办证的其它法律或事实的上障碍，且其他买受人购买的与被上诉人相邻的房屋都已经办证，不存在无法办证的问题。本案属于未能在约定的期限内办证，而不是无法办证，原审法院引用 上述司法解释第十九条的规定，判决解除合同并赔偿损失属于适用法律不当。而双方签订的补充协议第七条约定，“买受人行使合同第九条或第十五条约定的解除权的，须在商品房逾期交付或逾期办证60天后的30日内以书面向出卖人提出；如买受人在该30日内未向出卖人主张解除权的，视为买受人放弃该权利”。即使出卖人逾期办证，被上诉人必须在商品房逾期交付或逾期办证60天后的30日内以局面向上诉人提出，否则应视为已经放弃了合同解除权。三、即使逾期未能办证可归责于上诉人，那么，被上诉人未经催告，亦无权解除合同。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。即使迟延办证可归责于上诉人，那么，因被上诉人从未进行过催告并没有给予上诉人合理履行期限。被上诉人行使解除权的条件尚未成就，其亦无权要求解除合同。四、原审判决的对第三人有法律上的利害关系，但原审判决没有进行处理，损害了第三人的利益。本案还涉及被上诉人与第三人的租赁关系，租赁合同尚未改选完毕，而第三人已向被上诉人支付了全部租金。对此，原审判决未作出任何处理，损害了第三人的合法权益，如判决解除商品房买卖合同，第三人的租赁合同如何履行，被上诉人占有余下租金显属不当得利。综上，请求撤销原审判决，依法予以改判。

上诉人时XX公司于二审期间提交了如下证据：1、中建房（预）字第2003159号商品房预售许可证，中府国用（2002）字第237798号国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证。证明其公司在需要提供用于办理产权证书的资料上手续齐全，不存在障碍。2、中山市时XX1、2层部分商铺已办理产权证书的国土房管档案资料证明及房地产权证。上诉人举证认为其公司在需要提供用于办理亲权证书的资料上持续齐全，在办理产权证书上不存在障碍。被上诉人郭XX质证认为上诉人提交的证据与本案是否能办理产权证没有关联性，即使上诉人为其他购买商铺的人办好了产权证，也不能证明上诉人对被上诉人没有违约。

被上诉人郭XX答辩称：一、原审法院未能办理产权证书是正确的。合同备案和产权备案是二个不同的行为，上诉人没有办理产权备案。一审法院曾要求上诉人提交办理产权备案的证据，上诉人没有在期限内提供，所以上诉人没有证据证明其主张。二、一审法院适用法律正确。无法办证就是超过期限没有办下来，最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第十九条关于办证原因是在所不问的。上诉人对司法解释的理解不符合法律的本意也不符合司法解释的规定。被上诉人填好了表后，上诉人又将表退还给了被上诉人。这说明被上诉人一直在追上诉人办理产权备案，上诉人是无法办理产权证书的。三、被上诉人是在法律规定的期限内行使解除权。四、对于原审第三人，一审法院不予处理是正确。因为合同的相对性原则，是不能判决第三人承担义务或享有权利，如第三人有异议，只能以第三人与被上诉人之间的合同关系另案再起诉。

被上诉人郭XX在二审期间提交了如下证据：时XX公司与郭XX于2007年12月3日签署的〈商品房交易登记申请表〉，记载郭XX购买的时X城交易价格是214917元，并记载“申请人承诺：双方自愿共同申请，本表所申报交易面积及交易价格与双方签订的〈商品房买卖合同〉有差异的，以本表所填报内容为准”。被上主失郭XX举证认为该表证明了双方最后确认交易价格为214917元，即按合同约定价格的95%成交，其多次催促上诉人办理房产证，但上诉人却将备案表退回，说明了上诉人无法办理产权证。上诉人质证确认郭XX提交的上述申请表的真实性，但认为并没有将申请表退回给被上诉人。

原审第三人广东益X公司辩称：第三人与被上诉人签订了租赁合同，也向被上诉人支付了租金和装修裣费，但一审判决却对第三人对此判决带来的利益损害应如何救济没有涉及，第三人仅只对此有意见。

原审第三人广东益X公司在二审期间没有提供新的证据。

根据本案的有关证据，一审卷宗材料以及对当事人争议的证据的认证，本院确认以上查明的事实。

本院认为：时XX公司与郭XX签订的〈商品房买卖合同〉是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制禁止性规定，依法有效。双方合同约定商铺价款为226228元，郭XX以现金支付了135737元，并由广东益XX公司向时XX公司以租金有装修裣费代郭XX支付了购房款79180元，即郭XX已共支付房价款214917元。时XX公司上诉抗辩郭XX尚欠11311元房款，其公司尚未为郭XX办证是行使合同同时履行抗辩权及后履行抗辩权，对此，本字认为，一方面，时XX公司并无与郭XX在合同中约定在郭XX尚未付清11311元剩余购房款时，其公司有权不予=协助离XX办证，另一方面，郭XX二审举证的〈商品房交易登记申请表〉可证明双方确认商铺的交易价格最终变更为214917元，而郭XX已付清该笔款项，本院对时XX的该上诉理由不予采纳。本案争议的焦点在于郭XX诉求解除上述合同应否予以支持。

按照双方签订的〈商品房买卖合同〉及补充协议约定，“时XX公司应在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案。时XX应在商品房交付后540个工作日内协助郭XX办妥商品房的权属证书。如因时XX公司的责任，郭XX不能在规定期限内取得房地产权属下书的，双方同意退房”，即双方约定了郭XX在时XX公司出现没有在约定期限履行上述合同义务，致使郭XX延迟办证时其享有合同解除权。关于解除权的行使期限，对此，双方在补充协议中约定“郭XX行使上述约定的解除权的，须在商品房逾期办证60天后的30日内以书面向时XX公司提出；如郭XX在该30日内未向时XX公司主张解除权的，视为郭XX放弃该项权利”，时XX公司于2004年2月1日向广东益X公司交付了商铺，对此郭XX无异议，也即时X公司在该日履行了向郭XX交付商铺的合同义务，郭XX于2008年1月23日才向原审法院提起诉讼请求解除双方签订的〈商品房买卖合同〉，显然已超过了双方约定的上述合同狗腿子行使期限，解除权属于形成权，逾期不行使即消灭，故郭XX享有的合同约定解除权因其自身未即时行使已归不消灭，即其已丧失依合同约定的情形和条件请求解除合同之权利。对于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求合同和赔偿损失的，应予支持”，该条规定适用的情形是出卖人根本不履行或不能履行协助买受人办理产权证书的义务，存在根本违约行为致使买受人不能实现购房合同目的行为时，买受人根据该条规定有权解除合同。而在本案中，时XX公司已举证了部分业主购买的时XX商铺已办理产权证书的证据，这证明时XX能够改选协助买受人办理产权证书需由其公司办理土寺使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的合同义务，不存在确实已无法协助买受人办理产权证书该合同主要义务的根本违约行为。如郭XX认为时XX公司已根本违约而主张解除合同，其理应先行向时XX公司提出履行请求，只有时AXX公司在合理的请求期限内仍不履行办证义务，才可视为XX公司拒绝履行或不能履行话务，构成根本违约。在该情形下，郭XX方可根据法律规定行使法定解除权解除合同。但经查在本案中，郭XX在本案中，也没有提供证据证明其在诉前有通知时XX公司协助过户义务，时XX公司明确表示或以其行为表示根本不履行该项义务。原审法院根据上述第十九条规定认定郭XX有权解除合同属适用法律错误，违反了合同当事人的权利义务有约定从约定，无约定从法定的原则，本院对此不予以支持。因郭XX请求解除合同已过约定期限，其据此要求时XX公司退还房款及赔偿损失无理，应予驳回。

综上，上诉人时XX公司上诉理据充分，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五一条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销广东省中山市法院（2008）中石民一初字第243号民事判决；二、驳回被上诉人郭XX诉讼请求。

一审案件受理费2364元，二审案件受理费4727元，合共7091元，由被上诉人郭XX负担。

本判决为终审判决。

                                        审  判  长   何  泳  东

                                        审  判  员   王      平

                                        审  判  员   牛  庆  利

                                        二00八年九月十七日

本作与原件核对无异

                                        书  记  员    孟     晋