李杰律师

夫妻一方个人房产的认定

李杰

案例简介：2015年9月份，王女士拿着一审判决书来到律师事务所就夫妻财产问题进行咨询。王某与李某于2006年12月8日登记结婚，2006年5月16日签订乳山市某小区房屋买卖合同，于2006年5月24日在乳山市住房保障和房产管理局办理了预告登记，备案预购人为王某个人，房产登记于王某个人名下，婚后夫妻共同还贷，现王某起诉请求与李某离婚。

一审法院判决准予离婚，但是认定位于乳山市的房屋虽是婚前支付首付款，但是婚后取得物权，认定为夫妻共同财产予以分割。二审接受委托后，依据事实及相关法律、法规的规定，最终二审法院依法改判，认定位于乳山市的房屋为王某个人婚前财产。

案件分析：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定，一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。最高人民法院之所以作出这样的规定，就是考虑到如果仅仅机械的按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。对一方婚前购买的房屋，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。

王某在婚前自己出资购买的房屋，完成了取得房屋产权的实质要件。上诉人与被上诉人结婚后才办理了房屋的产权证，只是对该房产赋予了外在的证明。并不是婚后办理的产权证就是共同财产，也不能因为该房产婚后还贷而转化为夫妻共同财产。

《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中王某在签订房屋买卖合同及备案登记时间均是婚前，该合同已经发生法律效力，所以在婚前已经取得物权，并不能因该房屋没有办理房本而推迟取得产权的时间，产权登记与产权取得是两个概念。

综上，此套房产是王某婚前取得的个人财产，属于王某个人所有。