周**等诉绵阳市**房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案代理词

尊敬的审判长：

我们受周**等原告之托，并受四川联衡律师事务所指派，担任周**等诉绵阳市**房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案周**等原告的诉讼代理人。

故此，综合庭审调查，根据本案实际情况，并结合各方当事人提供的证据，发表如下代理意见，以配合法院查清案件客观事实。

我们认为原告要求被告支付迟延办理房产证违约金应得到法院支持，具体理由如下：

一、被告的违约行为客观存在

原告在庭审中向法庭出示了原被告的《商品房买卖合同》原件，证实了原被告约定：被告应在交房后360日内为原告办理房产证。

原合同约定的交房时间，基本上都在2011年10月左右，截止目前，除了周时云已领取房产证外，其他几原告均未领取房产证。而被告举证也刚好证实了，其他几原告的房产证均是在2014年7月份才办理的，也就是说违约行为一直持续到2014年7月份，而原告起诉主张权利，仅仅计算到2014年5月份。

结合双方提交的证据，都能映证一个基本事实，那就是被告未能及时为原告办理房产证，而且违约期间长达接近两年。

二、违约金计算数额，应按中国人民银行贷款利率计算

虽然原被告在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算标准，但是该计算标准计算出来的违约金，根本无法弥补给原告造成的损失。被告坚持应按合同约定计算，我们认为这不符合公平正义基本原则。

被告口口声声说到“契约精神”，订立了就一定要遵循。但是我们认为，签订合同的双方应当遵循的是一个公平、正义的契约，而非显失公平的契约。既然法律赋予了当事人请求法院增加违约金数额的权利，当事人就有权主张，请求法院合理增加。

按照《商品房买卖合同司法解释》的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

被告认为原告没有遭受实际损失，我们认为这是错误的理解。损失包括直接损失和间接损失，包括物理意义上的损失和精神意义上的损失。而迟延办理房产证给原告造成的损失，本身就难以计算，难以计算并不代表就没有发生，更不意味着被告可以就此免责，所以理当按照中国人民银行同期贷款利率计算，才能弥补原告受到的损失。

三、被告未举证证明存在免责事由，应承担违约责任

被告声称是由于行政机关和原告的原因，导致其未能及时办理房产证，这是非常牵强且没有逻辑的说法，而且被告未能举证证明其陈述的事实，应承担违约责任。

原合同约定，被告在交房后360日内为原告办理产权证。这360日的时间就预留了被告申请办理整栋房屋产权证的时间和为原告办理产权证的时间。即便行政机关真的未能及时办理，那也是由于被告的原因导致的，况且这也不属于法律规定的不可抗力等免责事由。

被告也承认了原告在接房时，已支付了相关税费，履行完了相应的协助义务，那么就应由被告来为原告办理房产证。被告提出原告申请增加共有人这些事实，一是未举证证明，二是与本案无关。被告在明知自己违约的情形下，仍不及时履行义务，也未及时与业主取得联系解决争议，很明显的是为了逃避责任。

综上，我们认为原告对其主张，提供了足够的证据，且证据具有客观性、关联性和合法性，足以认定本案基本事实。而被告未针对原告的诉求提出足够的证据予以反驳。为维护交易安全与稳定，保障购房者的合法权益，望贵院在查清事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。

以上代理意见望采纳，谢谢！

                      代理人：四川联衡律师事务所

                              周雪娥、李宏伟（律师）

                              二0一四年八月十八日

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