房产案例

2011年3月，甲与本市A房地产开发商签订了一份商品房买卖合同，合同约定甲购买该开发商开发的商品房一套，房屋面积为105平方米，总价130万元，甲于合同签订后5日内付款，A房地产开发商于甲入住后3个月内为甲办理产权证。合同签订后第3天，甲将全部购房款按照合同约定方式支付给A房地产开发商。

2011年9月，甲入住购买的商品房。但是入住后3个月期满，A房地产开发商未办理产权证，甲随即到A房地产开发商处咨询，开发商回复因业主没有缴纳维修基金所以需要延长办理房产证时间。之后半年内，甲先后找A房地产开发商5次，但都被开发商以政府部门办事效率低等各种理由拖延。后甲与邻居闲聊中得知，该小区大部分业主均未办理房产证。开发商为向银行贷款开发新项目，将其所在小区商品房设置了抵押并办理了抵押登记。得知真相后，甲多次与A房地产开发商协商，但始终没有得到解决，后甲将A房地产开发商告上法院，要求解除合同、开发商返还购房款及利息，并赔偿损失。那么甲的要求可以得到支持么？

法律解析

本案的核心问题为A房地产开发商将商品房抵押给银行后又将房屋出卖，这个行为有效么？我们可以分两个方面来分析。

首先，房地产公司的抵押行为。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”可以得知，不动产的所有权转移，以登记为准，没有进行变更登记，所有权就没有转移。那么本案中，房地产开发商在办理抵押时，因房屋未进行变更登记，其是享有抵押物的所有权的。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”之规定，开发商抵押的商品房，符合本条第一款的规定，可以设置抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，商品房抵押的设立需要办理抵押登记，本案中A房地产开发商办理了抵押登记手续。综上所述，A房地产开发商将自己所有的可以抵押的财产，设置抵押并办理了抵押登记手续，该行为是合法有效的。

其次，将抵押的房屋进行出卖行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”以及《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”之规定，可以看出，已经抵押的房屋是可以出售的，但是不得隐瞒买受人，否则需要承担责任。本案中，A开发商在签订商品房买卖合同之前，已经将房屋抵押给银行，但其在出卖房屋时并没有告知甲，存在过错。故甲申请解除合同、返还购房款及利息，并赔偿损失是可以得到支持的。并且甲还可以因此申请开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

最后，因为开发商的抵押行为，银行享有抵押权，抵押权是一种担保物权，而商品房买受人由于无法办理房产证，所以还没有享有房屋的所有权。仅享有因与开发商签订《商品房买卖合同》而形成的债权。根据物权优先于债权的原则，若因开发商无法偿还贷款，银行要求将抵押的房产进行拍卖优先受偿，是可以得到支持的。而房屋买受人只能根据《商品房买卖合同》约定，要求开发商承担相应的违约责任。

综上所述，不动产的所有权转移，是以登记确定的，无法办理房产证、无法变更房产证登记的房屋皆存在风险，购房者在买房时一定要仔细检查，最好到当地住建部门查询所购房屋是否为在建工程抵押房，以预防不必要的纠纷。