均认为对方违约并要求支付违约金，一方要求判决解除、另一方要求确认解除，法院该如何裁判？

国家关于商住房政策调控是否能成为买受人因贷款受阻继而要求解除房屋买卖合同的免责事由？

——于某、北京某房地产经纪有限公司与张某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-008-2总第219）

【关键词】

 房屋买卖合同   解除合同   银行贷款  首付款交付确认函  商业、办公类项目管理   商住房调控政策

【要点提示】

要求解除合同，其实质属形成之诉;要求确认合同已经解除，其实质属确认之诉。二者在诉的种类上有本质不同。当事人双方关于合同解除的诉讼理由，均以对方违约并要求支付违约金为前提。在此情况下，不宜以双方已达成合意为由确认合同解除，否则有悖当事人意思表示的真实完整。

    【当事人信息】

原告：张某（买受人、反诉被告、被上诉人）   

被告：于某（出卖人、反诉原告、上诉人）

第三人：北京某房地产经纪有限公司（居间方、中介公司）

【案情简介】

2017年3月7日张某（买受人）与于某（出卖人）经北京某房地产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》（房屋规划设计用途为商务办公），约定房屋成交价格为127万元，购房定金3万，买受人于过户之前向出卖人交纳购房首付款92万元，买受人拟申请贷款35万元。买卖双方协商一致，房屋核验及购房资格审核通过后七日内，双方办理该房产的贷款手续。

合同签订当天，买受人张某给付出卖人于某定金3万元。2017年3月15日涉案房屋通过存量房房源核验。3月19日买受人张某与出卖人于某在共同办理贷款手续时，因出卖人于某不同意在未收到首付款的情况下签署二手房首付款交付确认函而未办理成功。3月21日双方再次约定办理贷款手续，但仍未办理成功。

经查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），内容包括：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

买受人张某诉至法院，请求：1、判决解除存量房屋买卖合同。2、出卖人于某返还购房定金3万元。3、出卖人于某支付解除合同的违约金12.7万元。

出卖人于某向法院提出反诉,请求：1、确认存量房屋买卖合同解除。2、判令买受人张某支付违约金12.7万元。

【法院判决】

【一审】

1.确认《存量房屋买卖合同》于二○一七年五月八日解除；

2. 出卖人于某返还买受人张某购房定金三万元；

3.驳回买受人张某的其他诉讼请求；

4.驳回出卖人于某的其他反诉请求。

【二审】（改判/更正）：

1.维持一审判决第二项；

2.撤销一审判决第三项、第四项；

3.变更一审判决第一项为：解除《存量房屋买卖合同》；

4.驳回买受人张某的其他诉讼请求；

5.驳回出卖人于某的全部反诉请求。

【案件解析】

一、出卖人未收到首付款拒绝在交付确认函上签字而至后续合同无法正常履行，是否构成违约协议承担责任？

【详见前文解析...】

二、均认为对方违约并要求支付违约金，一方要求判决解除、另一方要求确认解除，法院该如何裁判？

二审法院认为，一审判决第一项系以买受人张某与出卖人于某均要求解除合同，视为双方就解除合同的意思表示已达成一致为由，确认本案合同于一审庭审当日解除。但经审查，买受人张某诉讼请求系要求解除合同，其实质属形成之诉，而出卖人于某反诉请求系要求确认合同已经解除，其实质属确认之诉。二者在诉的种类上有本质不同，且双方关于合同解除的诉讼理由，均以对方违约并要求支付违约金为前提。在此情况下，不宜以双方已达成合意为由确认合同解除，否则有悖当事人意思表示的真实完整。据此，二审法院对一审判决此项处理予以纠正。

三、买受人因房产政策调控诉请解除合同、明示不再履行是否构成违约？法院如何判定政策影响及当事人责任？

【详见后文解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

    第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

　  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　  第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。