广东大观律师事务所 周密律师

一、基本案情

2003年12月，香港居民何某、罗某、邝某与鹤山人氏李某出资成立鹤山市某贸易有限公司，为便利公司事务处理，鹤山市某贸易有限公司以三名非实际出资人的名义办理工商注册登记手续。2004年2月5日，何某、罗某、邝某、李某四人通过鹤山市某贸易有限公司的账户向鹤山市某经济发展总公司汇入50万元，并于同月16日以鹤山市某贸易有限公司的名义与鹤山市某经济发展总公司签订《合作开发某工业园二期土地协议》，欲共同投资开发位于某工业园一期用地以南约一千亩的土地。其后，何某、罗某、邝某、李某四人为履行合同陆续投入资金，其中何某分期投入了300万元，四人签署了多份书面协议确认各方的投资金额。

2004年9月23日，因某工业园二期投资项目无法完成征地，需改变投资方向，何某、罗某、邝某、李某四人在鹤山市签订了一份《协议书》，商定转为投资某工业园第一期入口右边的商住用地。《协议书》确认，新的投资项目总投资额约为一千三百万元，土地由合作各方按份共有，其中何某应出资598万元，已出资300万元，占合作份额的46%。

2004年9月24日，尤某、邝某二人接受何某、李某和罗某的委托，以尤某的名义与鹤山市某经济发展总公司签订《土地转让合同》。合同约定，原《合作开发某工业园二期土地协议》作废，由鹤山市某经济发展总公司将原地块调整为位于某大道侧面积约12150㎡的地块，总价款为1200万元（含地价、办证的一切费用、场地平整费用、土石方挖运费用）。合同签订后，何某又继续投入了110万元（累计投资410万元）。

2004年10月10日，李某在未经合作各方同意的情况下，擅自将合作各方共同出资购买的土地登记到其个人名下，并于2005年11月14日取得国有土地使用权证。

2006年11月16日，为解决合作各方之间的纷争，何某与李某、邝某共同签署了一份《会议记录》，约定由李某出资购买罗某、邝某的共有份额，并负责将何某实际投资金额所应占份额(占整体土地面积的三分之一)的国有土地使用权变更登记至何某名下，变更登记所产生的费用由何某负担10万元，罗某、邝某负担3万元，其余由李某负担，但罗某没有参与本次会谈。

2007年8月6日，何某与李某、罗某、邝某再次确认各方应按2006年11月16日签署的《会议记录》履行。

此后，李某没有按照《会议记录》的规定履行其义务。为了将合作各方共有的国有土地使用权据为己有，李某又在2008年暗中将该国有土地使用权投入到其个人控股并担任法定代表人的A公司，由A公司取得新的国有土地使用权证。其后A公司又将该国有土地使用权整体抵押给某信用社。

二、案件的处理过程和结果

笔者接受何某的委托后，认真分析案情，听取委托人的意见，并做了大量的调查取证工作。经查询A公司的工商内档后发现，A公司原来是李某创办的“一人公司”，李某将国有土地使用权投入到A公司后，又将A公司95%的股权转让给与其存在亲属关系的案外人李某才。虽然涉案的国有土地使用权已设定抵押权，但李某名下的其他财产颇丰，必须及时起诉并申请法院采取保全措施，防止李某转移财产。

2012年8月31日，笔者代理何某向鹤山市人民法院提起民事诉讼，并将李某和A公司列为共同被告，请求法院（1）确认李某将原定分割给何某的国有土地使用权份额投入A公司的行为无效；（2）判令李某和A公司消灭原定分割给何某的国有土地使用权份额上设定的抵押权；（3）判令A公司和李某将原定分割给何某的国有土地使用权份额变更登记至何某名下；（4）判令李某承担国有土地使用权变更登记产生的税费；（5）判令李某和A公司赔偿何某经济损失（损失以何某的投资款410万元为基数按金融机构同期贷款基准利率计算，从2008年5月9日计至判决生效之日）；（6）判令李某和A公司承担案件的诉讼费用。

鹤山市人民法院受理案件后，笔者同时代理何某申请法院对李某名下价值600万元的财产采取保全措施，鹤山市人民法院依申请查封了李某名下的别墅一处、丰田陆地巡洋舰越野客车一辆，冻结了李某持有的鹤山市某经贸发展有限公司95%的股权和A公司5%的股权。

诉讼过程中，李某及其代理律师主动与何某取得联系，要求和解。在法庭的协调下，何某与李某以及双方的代理律师经反复协商，最终达成一致意见。李某承诺，在案件开庭前向何某全额返还出资410万元，并自愿向何某支付补偿款235万元，双方为此签署了《和解协议书》。李某履行付款义务后，何某向鹤山市人民法院申请撤诉并解除对李某名下财产的保全措施，至此，案件完满解决。

三、本案的法律分析

本案的和谐解决固然可喜，但案件所对应的法律问题同样值得研究。笔者相信，如果双方当事人和代理律师最终选择对垒法庭的，A公司必然会援引《物权法》第一百零六条关于“善意取得”的规定进行抗辩，以对抗何某提出的返还相应国有土地使用权份额的诉讼主张。换言之，涉案国有土地使用权在隐名共有状态下善意取得制度的适用问题将成为无可回避的争议焦点。

笔者认为，A公司对何某的国有土地使用权份额不构成善意取得，理由如下：

1、李某与何某之间存在隐名共有关系。

涉案国有土地使用权原来是由何某、李某、罗某和邝某四人共同出资购买，四人签订了多份书面协议确认共有关系和出资比例。虽然李某后来擅自以个人名义办理了国有土地使用权证，但李某与其他出资人之间的共有关系仍然成立，李某不得以土地登记对抗其余三名出资人。

何某、李某、罗某和邝某四人于2007年8月6日对涉案国有土地使用权的处理达成一致意见，签署了《会议记录》。《会议记录》约定，罗某和邝某二人的份额由李某出资购买，李某应按何某的份额对国有土地使用权进行分割。因此，在国有土地使用权分割办证之前，李某与何某构成隐名共有关系，即何某享有的国有土地使用权份额隐名在李某名下。

2、李某未征得何某的同意，将原定分割给何某的国有土地使用权份额注入A公司，构成无权处分。

《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”李某将涉案的国有土地使用权注入A公司，是对国有土地使用权的处分行为，而此前李某已经与何某达成共有物分割协议，该协议对李某具有法律上的约束力，李某依约不得处分属于何某的国有土地使用权份额。李某在未征得何某同意的情况下，将涉案国有土地使用权整体注入A公司，是对何某共有份额的无权处分。依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，无处分权人处分他人财产的行为，一般应认定为无效。李某事后既没有取得何某的追认，也没有购买何某的共有份额，其将何某享有的共有份额注入A公司的行为，属无效行为。

3、涉案国有土地使用权注入A公司时，A公司是李某控股并担任法定代表人的一人公司，A公司不构成善意取得。

《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”按照物权法理论，“善意”是指受让人不知道转让人没有处分权，或受让人不知道土地登记不正确、不完整。善意取得制度在于维护交易安全，保护第三方的利益。本案中，虽然A公司是独立于何某和李某的企业法人，也办理了涉案国有土地使用权的移转登记，领取了新的国有土地使用权证，但仍然不构成善意取得：

（1）公司归根到底是一个虚拟的主体，受股东的控制，是股东为营利而设立，“一人有限公司”尤为如此。考察公司法人受让国有土地使用权时是否构成善意，应揭开公司的面纱，直接考察参与交易的公司股东、法定代表人对转让人没有处分权或土地登记不正确、不完整的事实是否知情。本案中的李某是涉案国有土地使用权的“转让方”，也A公司唯一的股东，涉案的国有土地使用权完全是在李某的一手操纵下恶意注入A公司。故此，A公司不能认定为善意。

（2）立法者创设善意取得制度的目的在于维护交易安全，保护第三方的利益，无处分权人的利益不受善意取得制度的保护，也不受《合同法》等其他法律的保护。李某持有A公司100%的股权，涉案国有土地使用权被注入A公司后，李某可通过对其股权的控制实现对土地的控制。因此，除某信用社善意取得的抵押权外，本案中不存在善意取得制度所保护的法益。A公司援引善意取得制度进行抗辩，不应得到法院的支持。

4、李某将其持有的A公司95%股权转让给李某才，不能改变A公司恶意受让何某国有土地使用权份额的既定事实。

《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。”A公司的股权转让和股东变更，只会导致股东和公司之间法律关系的变动，并不影响公司名下财产的权利状态和对外债务的承担。所以，即使李某将其持有的A公司95%股权转让给李某才，也不能改变A公司恶意受让何某国有土地使用权份额的既定事实。

四、结语

国有土地使用权等不动产物权在隐名共有的状态下发生的无权处分行为，受让人不知道登记权利人与隐名共有人之间存在共有关系，且支付合理对价并办理不动产登记手续的，受让人可援引《物权法》第一百零六条的规定对抗隐名共有人。但对于无处分权人操纵其控股的企业法人恶意进行不动产物权交易的，应确认恶意交易行为自始无效。