一、案情简述:

2013年5月20日，李某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人李某出售其位于朝阳区某某小区的房屋，房屋成交价格为240万，双方同意，本合同签订60日内，双方办理房屋产权转移登记，产权转移之日起10日内，出卖人完成买卖房屋内的户口迁出手续。双方约定：因出卖人原因未能如期将本房屋相关的户口迁出，应向买受人支付人民币1万元违约金；逾期超过10日未迁出的，从次日起，出卖人应按日向买受人支付已付房款0.02%的违约金。2013年7月15日，张某付给李某购房款240万元，李某将房屋过户至张某名下，却未依约将户口迁出。2013年12月，张某起诉至法院，要求判决李某赔偿违约金共67200元。

北京市朝阳区人民法院审理后认为，按照合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，张某按照合同约定履行了支付购房款的义务，李某按照约定将房屋过户至张某名下，但未按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。据此，法院最终判决李某给付张某违约金67200元。

一审判决后，双方均未上诉。

二、法律问题分析

1、关于房屋买卖中买受人起诉出卖人迁出户口的处理

当前，户口是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对户口的迁移问题作出详细约定。但由于户籍管理属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，法院均不会受理，已经受理的，亦应该裁定驳回起诉。

2、对于买受人要求出卖人未依约迁移户口应支付的违约金的处理

户口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户口系合同约定的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于违反户口迁移约定时，买受人依照合同约定主张出卖人支付违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的诉讼请求应予以支持。

3、关于违约金的数额

对于违约金的数额，应依据《合同法》第114条的规定，以当事人的实际损失为基础，在兼顾合同履行的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，确定违约金的具体数额。本案中，李某未主张张某要求的违约金过高，且张某主张的违约金亦低于合同约定的数额，综合案情，法院支持了张某的诉讼请求。