【案情简介】

陶某（女）与赵某结婚多年，婚后钩子了一套住房。赵某好逸恶劳、不务正业、喜欢打牌，经常泡在麻将馆里，由于入不敷出，经常四处借钱，但不能及时还款，已到无款可借的局面。某天赵某在麻将馆打牌时，认识了陈某，陈某愿意借钱给赵某但条件是赵某无力还款时以房抵债，赵某同意但要求不要告诉陶某。果然赵某无力还款，只好将房子以低于市场价过户到了陈某名下，直到陈某收房时陶某才知房子已被赵某所卖，遂一纸诉状起诉到法院要求确认赵某和陈某之间的房屋买卖合同无效。

【法院判决】

本案中的房产属于夫妻共同财产，在处理该房产时，赵某应当取得陶某的同意。赵某擅自处分共同共有的房屋的行为，已经侵犯了陶某的合法权益。而在本案中陈某也并非善意的第三人，不属于司法解释中规定的“善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”的情况。法院经审理后，判决确认赵某与陈某的房屋买卖合同无效。

【律师分析】

本案中的诉争房产购置于婚后且不论是登记在乙方名下还是双方名下都属于夫妻共同财产。夫妻对共同财产在日常生活中有平等的处置权，但房产属于大件的财产且根据《婚姻法解释（一）》第17条第2款的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

赵某以房抵债并不是用于日常生活且要求不要告知陶某，主观上知道不可能与陶某达成一致意见，其擅自处分房产的行为侵犯了陶某对诉争房产的所有权。根据《婚姻法解释(三)》第11条的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。赵某要求陈某不要告诉陶某，陈某照做了，可以推知陈某明知以房抵债并非赵某夫妻双方共同的意思表示，且并未支付合理的对价就办理了过户手续，因陈某主观上存在恶意，不属于善意第三人。赵某的以房抵债行为是无权处分且不构成表见代理，所以作为房屋共有权人的陶某可以主张确认其房屋买卖合同无效。同时需要特别注意的是，若陈某善意购买并支付了合理对价且过户，陈某为善意第三人，陶某即不能主张房屋买卖合同无效，只能在离婚时请求赵某赔偿其因此造成的损失。