2011年底，我在法律援助中心值班时，来了一名神色焦急的妇女。看得出，她已经身怀六甲，行动颇为不便。咨询过程中，她很无奈地告诉我，之前她与一名珠海市民签订了一份合作建房的协议（实质是购买），并交了N万元定金。但后来她发现，她买的房子旁边新建的楼房已经倾斜了，担心将来影响到居住安全，所以不想买了，想要回定金。可是，她与卖方多次交涉，对方一口咬定是她违约，按照规定是不能退的。她为此也咨询过一些律师，他们也都说，是她自己不想买了，定金要不回来了。

初听她的介绍，我第一个念头就是，这定金怕是打水漂了。因为定金的含义就是，若支付的一方违约，无权要回定金，收到的一方违约，双倍返还定金。这个案子，明显是买房人因个人原因不想买了，怎么可能还要的回定金呢。

这样想着，律师的职业敏感让我忽有所动。购买房屋为何要写成合作建房？我让她拿出双方签订的协议，其实就是一张收条，上面写着，郭某（咨询人）以集资名义，向李某购买南屏镇某村某组的房子，郭某支付定金N万元给李某，15天后交齐剩余房款N万元。

在跟郭某的交谈中，我了解到，郭某购买的，是在农村宅基地上建的小产权房，卖方并不是真正的户主，而是二道贩子——珠海市一名市民。她与村民签订了合作建房协议，再把协议中约定“属于”她的房产，卖给如郭某等其他珠海市民或外地来珠海的打工者。

这是一份无效协议，我郑重告诉她。

她有些吃惊：是我不想买了，怎么又无效了呢，那可是我签了字的。

因为是在值班期间，陆续还有其他当事人过来咨询，我不便给她做详细的解释，只是告诉她，放心吧，如果你委托我，你的定金，我会帮你要回来。

她半信半疑地拿着我的名片走了。

过了几天，我都把这件事情忘记了，她跟她的老公找到律师事务所，跟我签订了委托协议，她说，张律师，我就相信你了，你帮我打这个官司吧。

整理好资料，我在香洲区法院立了案，诉求1、判决原被告签订的购房协议无效；2、被告返还购房定金N万元；3、被告承担本案诉讼费用。

理由：被告卖给原告的房子，是其与村民合作建成，被告系珠海市民，按照相关法律规定，无权购买该村房产，因此更无权将房产卖给原告，双方的购房协议因违反法律强制性规定而自始无效，被告应返还已经收到的原告所谓购房定金N万元。

经过近一个月的等待后，法院开庭审理了此案，并很快做出判决：1、原被告签订的购房协议无效；2、被告返还购房款N万元。3、诉讼费用由被告承担。

我把判决结果告诉给郭某。第二天，已经做了妈妈的郭某来到所里，愁云满面的孕妇不见了，一个纤秀苗条、笑容可掬的少妇出现在我面前。

一审判决后，双方当事人均没有上诉，判决已经生效。

办案手记：城市郊区的小产权房，因其较低的价格，较为方便的交通条件，成为许多在城市工作的打工仔实现在城市安居的一个选择。在这里，律师诚恳地提醒正在想买这样房子的人，你花钱买的不是所有权，而只是居住权，在其中一方就合同效力提起诉讼的情况下，双方签订的购房协议就可能面临无效的判决，买房者的居住权也因此充满了变数。不过，在城市房价高企的情况下，小产权房交易市场的存在，也不无合理性，笔者只是提醒，慎重购买。