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  • 姓名 : 吴丁亚律师
  • 电话 : 135-5275-1245
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  • 机构 : 北京市炜衡律师事务所
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  • 地址 : 北京市海淀区中关村中国技术交易大厦
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农村房屋买卖合同纠纷
作者:吴丁亚发布时间:2019-05-30 来源:浏览量:0

审理经过

原告A与被告BC农村房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,公开开庭进行了审理。原告A,被告BC及其委托代理人孙金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告A诉称,1995年,二被告将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号院的房屋卖给了原告。原告对房屋进行了两次装修,花费约6万多,新建东西厢房。2014年,因该房屋面临拆迁,二被告单方撕毁合同,将原告起诉至法院。北京市第三中级人民法院终审判决双方买卖合同无效,并要求原告腾退房屋。被告的违约行为给原告造成巨大的损害,故起诉至法院,请求法院判令被告赔偿原告房屋装修及添附物费用、新建房屋费用、房屋及土地价值升值产生的损失、原告腾退房屋的费用,及被告承担诉讼费用。

被告辩称

被告BC辩称,被告不同意原告的诉讼请求。对于评估结果,有些项目评估的过高。

本院查明

经审理查明,199721日,AB签订一份买卖协议,B将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号院内的房屋及其附属物出卖给A。协议签订后双方履行了各自的义务。20147月,CBA诉至本院,要求A返还涉案房屋。A提起反诉,要求BC返还购房款、赔偿经济损失等。经本院释明,A表示不对涉案房屋及土地进行评估鉴定。同年,本院作出一审判决,判决CBA签订的买卖协议无效;CB返还A购房款16000元;A于判决生效后365日内将涉案房屋及院落腾退返还给CBA对一审法院的判决不服提出上诉。20141219日,北京市第三中级人民法院作出终审判决,认为CB应对合同无效承担主要责任,A承担次要责任,最终驳回A的上诉,维持原判。2016412日,ABC诉至本院,要求二被告赔偿其各项损失,并申请对位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号院落内的房屋重置成新价、土地的区位补偿价及其他地上物的的价值进行评估。在评估过程中,原、被告双方一致同意,涉案对象的价值评估时点确定为20141219日。20161012日,北京华天通房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》:房地产价值为1085811元,其中区位补偿总价983880元;房屋重置成新价67035元;装修与附属物成新价34896元;贴现到查勘日期201691日,怀柔区杨宋镇仙台村×号宅基地房屋房地产现值为1122729元。20161018日,本院将《房地产估价报告》送达被告。20161021日,原告变更诉讼请求为:1.被告给付原告杨宋镇仙台村×号现值1122729元;2.鉴定费4245元;3.腾退房屋所用车费人工费8000元;4.交通安置费10000元;5.信鸽及蜜蜂腾退损失20000元,以上共计1164974元;6.诉讼费由被告承担。20161024日,被告向本院提交一份《质证意见》,认为评估公司评估报告法律依据错误,对评估报告中的摄像头、核桃苗、鸽棚、太阳能、系原告为评估鉴定所新增可移动的物品,被告要求原告移走,不同意赔偿。20161026日,被告申请鉴定人出庭作证。

20161122日,本院公开开庭审理了此案,鉴定人出庭作证,针对涉案房屋的评估依据和计算标准的问题回答了原、被告的提问。原告对《房地产估价报告》及证人证言表示认可。被告不认可证人证言,认为评估结果过高。庭审结束后,20161123日,被告向本院提交一份《鉴定结论意见》,对《房地产估价报告》发表的意见主要有:1.被告对本案的《房地产估价报告》,不再要求重新评估;2.请求法院依据《房地产估价报告》价值时点宅基地房屋的价值,划分原、被告责任后,依法判决;3.对于评估报告中的摄像头、核桃苗、鸽棚、太阳能,系原告为评估鉴定所新增并可移动的物品,要求被告移走,并不同意赔偿;4.原告现对×号宅院内的房屋及地上物,如门窗、灯线、陶瓷池均进行破坏,请求法院依法至现场勘验,对于已损坏物品不同意赔偿;5.原告并未在×号宅院内养信鸽,鸽棚系原告为评估鉴定而新建,原告也未在×号宅院内养蜂,被告不认可原告的信鸽、养蜂腾退损失。20161125日,本院通知双方当事人到庭发表各自的意见,被告表示不要求重新鉴定,放弃《鉴定结论意见》中的第34点意见;原告表示放弃第35项诉讼请求。20161128日,被告B向本院提交一份《意见书》(被告B取回后重新提交一份,该份有被告C签字),主要内容为:二被告坚持1.对于20161012日的《房地产估价报告》中摄像头、核桃苗、鸽棚、太阳能,系原告为评估鉴定所新增并可移动的物品,请求原告移走,并不同意赔偿;2.原告对×号宅院内的房屋及地上物、如门窗、灯线、陶瓷池、鸽棚均进行毁坏,并已拆走部分摄像头,请求法院至现场勘验,被告对于已毁坏物品及已拆走物品不同意赔偿;3.渗水井系在×号院外,是仙台村公共设施,不同意对该项进行赔偿。被告坚持上述意见,如之前陈述与本意见不符,以本意见为准。2016127日,B向本院邮寄一份《答辩词》,答辩的主要内容有:1.被答辩人所述要求赔偿房屋及土地升值产生的损失的请求,与现行法律法规相抵触,与事实不符;2.宅基地使用权属于用益物权,属于农村经济组织给予本经济组织成员的福利,它具有非常强的人身依附性,宅基地使用权是不许转让的,所以被答辩人无权评估土地的价值;3.本次评估的依据是征占拆迁时的计算方法,实际何时拆迁无法确定,所以本评估报告不应出现区位补偿总价983880元;4.19972月,院内有北房四间,西房三间,后被答辩人拆除西房建设东房,所以东房理应是答辩人房产,不应评估;5.被答辩人请求答辩人承担腾退搬家费没有道理;6.综上,答辩人同意给付被答辩人房产款51120元,装修及附属物款34896元,合计86016元。

2016128日,应二被告的申请,本院前往×号院,勘查了现场。在现场,A向法庭陈述:该房屋尚未腾退,院落由其实际管理,今天来到×号院,发现门锁被人砸坏,对于丢失和毁坏的物品并不清楚。BC向法庭陈述:20161123日,其从西院墙进入×号院内,发现院内少了3个摄像头、地上物门窗、灯线、陶瓷池、鸽棚均由毁坏,且二被告认为系原告所为。经双方确认,×号院内有一口井,正房有部分窗户向外凸出。现场勘查时,A拨打报警电话,报警称其家里被盗。2016129日,本院电话询问了北京华天通房地产评估有限公司估价员徐强评估报告中渗水井的情况,徐强向本院表示,评估报告中的渗水井是院内的一口井,不是院外井,评估时双方当事人均在场表示认可。2016129日,本院电话通知A上述情况,A没有意见,表示不需要评估公司出具书面说明;20161212日,本院电话通知BC上述情况,二人表示评估报告中的井是院外的井,鉴定公司出具书面的说明也没有必要了。

另查,BC已经申请本院执行(2014)怀民初字第04217号民事判决书中确定的内容,BC向本院交纳了购房款16000元。

上述事实,有双方当事人当庭陈述、《房地产估价报告》、(2014)三中民终字第15472号民事判决书及相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案原告A与被告BC签订的农村房屋买卖协议已经被人民法院确认为无效,对于合同无效的后果,被告应当承担主要过错责任,原告应承担次要过错责任。因对合同成立并有效而产生的信赖利益的损失,本院将按照双方当事人的过错程度及评估机构的评估结果等因素综合作出认定。需要说明的是,本次评估对象的时点经双方确认为20141219日,因此,房地产的价值应以该时点来确定,评估公司贴现到查勘日期的房地产现值并不符合双方当事人的一致意思表示,也不符合本院委托评估的内容,因此,评估公司出具的贴现房地产现值不作为本院认定事实的依据。原告放弃腾退房屋费用、信鸽、蜜蜂腾退损失的诉讼请求,本院不持异议;原告请求的交通安置费,未向本院提供任何证据,本院不予支持。

对于被告请求本院在本案中扣除已经交付的16000元购房款的意见,符合法律规定,本院予以采纳。对于被告认为评估报告中的摄像头、核桃苗、鸽棚、太阳能、系原告为评估鉴定所新增可移动的物品,要求原告移走,不同意赔偿的意见,没有法律依据,本院不予采纳。对于被告认为原告对×号宅院内的房屋及地上物、如门窗、灯线、陶瓷池、鸽棚均进行毁坏,并已拆走部分摄像头,请求法院至现场勘验,被告对于已毁坏物品及已拆走物品不同意赔偿的意见,本院认为,(2014)怀民初字第04217号民事判决已经进入执行阶段,BC认为系A毁坏及拆走部分物品,但,目前尚没有证据可以证明被告的上述主张得以成立,因此,对于被告的上述意见,本院难以采纳。对于被告认为的渗水井系在×号院外,是仙台村公共设施,不同意对该项进行赔偿的意见,评估公司向本院表示该井位于院内,并非院外,且被告亦未向本院提供任何证据证明其主张,因此,被告的意见,本院不予采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告BC于本判决生效之日起十日内给付原告A房屋(包括装修)及附属物重置成新总价共计八万五千九百三十一元。

二、被告BC于本判决生效之日起十日内给付原告A信赖利益损失六十八万八千七百一十六元。

三、驳回原告A的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费四千二百四十五元,由原告A负担一千二百七十四元(已交纳);由被告BC负担二千九百七十一元(本判决生效后七日内交纳)。

证人出庭费用一千五百元,由被告BC负担(已交纳)。

案件受理费七千六百四十二元,原告A负担一千七百八十九元(已交纳);由被告BC负担五千八百五十三元(本判决生效后七日内交纳)

 

 

 


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