买方不具备购房条件所交定金能否退还

                       ——许××诉××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【案情简介】

2012年9月18日，许××看中了××房地产开发有限公司开发的“××小区”的房屋，经双方协商后签订了《商品房认购书》，约定：许××自愿认购××房地产开发有限公司出售的房屋；付款方式为银行按揭；许××在签订商品房认购书》时支付购房款定金100000元作为履约保证金，该定金在双方签订商品房购销合同后转为购房款；同时约定因昆明市实施商品房限购政策，许××应在签订本《商品房认购书》后7日将购房申请表、身份证明。户籍证明、婚姻关系证明、纳税、社保缴纳提供××房地产开发有限公司以方便查询许××是否符合限购政策，如许××不符合昆明市商品房住房限购政策而又隐瞒不予说明，致使双方不能在本《商品房认购书》第三条约定的时间内签订商品房购销合同的，视同许××违约，许××无权要求返还定金，××房地产开发有限公司有权将房屋另行出售等内容。认购书签订后，许××于当日向××房地产开发有限公司支付了定金2万元。

【承办过程】

许××因不符合限购政策，要求××房地产开发有限公司退还定金未果后，委托云南天外天律师事务所程云律师承办本案。经过认真研究、分析案情，在庭审过程中：代理人发表了如下代理意见：一、因许××不具备购房条件，双方签订的《商品房认购书》实际上无法履行，许××合同目的根本不能实现，双方签订的《商品房认购书》应予解除。二、××房地产开发有限公司作为开发商，应清楚昆明市商品房限购政策的内容，但××房地产开发有限公司却没有审查许××是否具备购房条件就与之签订合同明显存在过错，虽然双方签订的《商品房认购书》明确约定：许××应在签订本《商品房认购书》后7日将购房申请表、身份证明。户籍证明、婚姻关系证明、纳税、社保缴纳提供××房地产开发有限公司以方便查询许××是否符合限购政策，如许××不符合昆明市商品房住房限购政策而又隐瞒不予说明，致使双方不能在本《商品房认购书》第三条约定的时间内签订商品房购销合同的，视同许××违约，许××无权要求返还定金，××房地产开发有限公司有权将房屋另行出售，但该《商品房认购书》系××房地产开发有限公司提供的格式合同，该约定加重了许××责任，免除了××房地产开发有限公司的审查义务，故该条应认定无效。因此，××房地产开发有限公司未尽审查义务导致双方签订的《商品房认购书》实际无法履行被解除后，××房地产开发有限公司应退还许××定金100000元。

【承办结果】

最终法院采纳了律师的代理意见，判决：一、解除双方于2012年9月18日《商品房认购书》；二、由××房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还许××定金100000元。现该判决早已生效，××房地产开发有限公司也已退还许××所交定金100000元。