存量房屋买卖合同纠纷
来源：高攀律师
发布时间：2013-01-29
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基本案情
2010年3月30日，X某与y某经由北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》。合同约定由y某购买x某位于北京市海淀区西钓鱼台嘉园0号楼0层0000号房产一处;房屋成交价格为8,200,000元人民币。合同签订后，x某按照约定向y某履行了产权过户登记手续并将上述房屋交付给y某。y某向x某支付了部分房价款5,000,000元人民币，尚欠x某3,200,000元。该笔剩余房价款经x某多次催要后，y某以房屋质量问题、签约当时存在重大误解为由拒绝支付购房尾款。2010年9月份X某将y某诉至北京市海淀区人民法院要求y某支付剩余尾款并承担违约责任。y某以签约时存在重大误解为、房屋本身存在质量问题向北京市海淀区人民法院提起反诉要求撤销买卖合同，退还购房款项并要求x某承担相应法律责任。
原告起诉
高攀接受x某的委托向北京市海淀区人民法院提起民事诉讼并应诉y某的反诉诉讼行为。
本律师接受x某的委托，向北京市海淀区人民法院提起民事诉讼，诉状如下：
民事起诉状
原告：x某 男 汉族 1900年0月0日生 电话：135…………
住址：丰台区丰泽街0号院0楼0门0号
被告：y某男 汉族 1900年 0月 0日生电话:136………….
住址：北京市海淀区0路0号0号楼0单元0号
案由：房屋买卖合同纠纷
诉讼请求：
1、依法判令被告给付原告购房款3,200,000元人民币
2、依法判令被告给付原告违约金按每日万分之五计算直至实际给付之日止。
3、依法判令被告承担本案诉讼费
4、事实与理由：
2010年3月30日，原告与被告经由北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》。合同约定由被告购买原告位于北京市海淀区西钓鱼台嘉园6号楼2层0203号房产一处;房屋成交价格为8,200,000元人民币。合同签订后，原告按照约定向被告履行了产权过户登记手续并将上述房屋交付给被告。被告向原告支付了部分房价款5,000,000元人民币，尚欠原告3,200,000元。该笔剩余房价款经原告多次催要后，被告一直迟迟没有支付。
原告认为，依法成立的合同对原告被告具有法律拘束力，受法律保护。被告应当按照合同约定积极、全面的履行其合同义务。被告拒绝支付购房尾款的行为侵犯了原告的合法民事权益。因此依法向贵院提起诉讼，请依法裁决。
此致
北京市海淀区人民法院
具状人：x某
2010年9 月19日
被告反诉
被告y某以买卖标的房屋及附属设施存在重大质量问题，致使其在存在重大误解的情况下与原告签订房屋买卖合同，该买卖合同应当依法撤销为由向北京市海淀区人民法院提起反诉。Y某反诉请求要求：1、撤销双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，原告返还已支付的购房款500万元及利息；2、原告赔偿我因买房支付的中介费12.3万元及因过户发生的各种税费、房屋登记费33.5080元；3、赔偿我噪声检测费用0.18万元等反诉请求。
被告Y某反诉状（略）
针对被告Y某的反诉行为，原告（代理律师）答辩如下：(见反诉答辩状)
反诉答辩状
答辩人：X某
答辩人现就反诉人Y某反诉原告X某房屋买卖合同纠纷一案答辩如下：
反诉人反诉原告请求撤销房屋买卖合同并赔偿损失的诉讼请求于法无据，请求驳回反诉人的反诉请求。
一、答辩人已经按照房屋买卖合同及补充协议的约定及时、全面履行了答辩人的交付房屋、转移房屋所有权等合同义务，答辩人不存在违约行为。相反反诉人没有按照合同约定内容向答辩人支付剩余房价款的行为，已经违约。
二、反诉人反诉撤销房屋买卖合同的行为，不符合合同法第54条因重大误解可撤销合同的条件，也不符合《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《最高法民通意见》第71条（第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”）规定的重大误解的认定情形。
（1）、答辩人与反诉人就房屋买卖交易的合同行为性质（买卖误解为租赁）、合同当事人（将出售人X某误解为其他第三人）、买卖标的品种（商品房误解为经济适用房、央产房等）、产品质量（未经验收合格、不符合交付条件误解为开发商经验收合格并符合交付条件）、规格（不符合合同约定或者房产证载明面积）、数量（将一套误解为两套）等并没有产生错误认识。
（2）答辩人与反诉人的买卖交易行为及交易后果并没有造成反诉人重大、较大经济损失甚至不产生任何经济损失。
（3）本案既然没有误解内容又没有造成反诉人经济损失，那么误解与损失之间不具有任何因果关系。
三、答辩人所转移的房屋属于开发商经验收合格并符合交付条件的房产，该房屋整体本身不存在产品质量瑕疵。答辩人购得该套出售房产后即保持了开发商原交付状态，又没有在该套房屋内进行装修并实际居住。答辩人无从知晓中央空调噪声问题，更谈不上有意隐瞒噪声问题了。
四、噪声来源属于中央空调，而该中央空调所有权、管理权归开发商或者物业相关部门，而不属于答辩人所有，因此不属于所出售房屋的附属设施。该噪声污染是由噪声发声装置超标排放噪声所致，因该噪声发声装置所产生的噪声问题，应当由噪声发声装置的所有权人或者管理人进行采取防治措施。如果因为噪声问题造成他人（答辩人、反诉人）健康损害，那么受害人应当依据噪声污染防治法的相关法律规定，依法维护自身合法权益，而不得将因该噪声污染问题产生的法律责任转嫁到不负有噪声污染防治的第三方身上。
综上，反诉人以第三方所属的噪声装置的噪声问题为主要理由，认为该房屋买卖交易行为本身存在重大误解属于法律认识错误；第三方噪声装置所引起的噪声问题亦不属房屋买卖合同当事人对买卖标的物本身品种、质量、规格和数量等的认识错误。因此反诉人以此为重大误解的理由要求撤销房屋买卖合同于法无据，该反诉事实与理由并非撤销买卖合同的法定理由。反诉人因噪声污染问题，可以另行向噪声污染发生单位主张损害赔偿诉讼。请求依法判决驳回反诉人的全部反诉请求。
此致
北京市海淀区人民法院
答辩人：X某
2010年10月25日
本诉与反诉代理意见
就本案房屋买卖合同纠纷案本诉与反诉问题高攀律师发表代理意见如下：
代理词
尊敬的审判员：
北京龙佑事务所接受原告某某的委托，并指派本所高攀律师作为本案一审阶段诉讼代理律师。庭审前，本律师仔细查阅了与本案有关的诉讼材料，并依法参加了本案庭审诉讼活动，现就本案有关问题发表以下代理意见：
一、本案被告（反诉人）没有按照合同约定内容向原告及时履行付款义务已经违约，其应当依法承担违约责任。
二、反诉人反诉撤销房屋买卖合同的行为，不符合合同法第54条因重大误解可撤销合同的条件，也不符合《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《最高法民通意见》第71条规定的重大误解的认定情形。
三、原告方（被反诉方）所出售的房屋是经验验收合格的房产，其房产本身不存在任何质量瑕疵。噪声来源于中央空调，而该设备不属于所出售房屋的附属设施一并出售给被告（反诉人）。该噪声污染问题，应当由噪声发声装置的所有权人或者管理人进行采取防治措施，并承担相应的法律责任。而不得将因该噪声污染问题产生的法律责任转嫁到不负有噪声污染防治的第三方身上。
以上意见请法庭予以参考。
代理人：高攀
一审法庭审理结果
本案经海淀区人民法院审理后，采纳了本代理律师的代理与答辩意见。海淀区人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。依据上述法律及司法解释规定，X某与Y某所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，具有法律约束力。……X某的合同义务已经全部履行。虽Y某在收房后，以上述房屋存在噪音为由，单方为由相关部门对上述房屋的噪音进行了检测，该检测报告记载了相关检测结果，但该检测报告对所检测结果未作评价，且……。同时产生噪音来源于…地下二层空调主机，并非上述房屋本身质量所致。现Y某为上述房屋的所有权人，该噪音问题可与其开发商或者物业部门另行解决。…………综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第71条之规定，判决如下：
一、 Y某于本案判决生效后三十日内给付X某购房款三百二十万元；
二、 驳回X某其他诉讼请求。
三、 驳回Y某的反诉请求。
二审庭审
一审判决后，Y某不服北京市海淀区人民法院的判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉要求撤销原审判决，依法改判驳回X某的原审诉讼请求，支持Y某原审反诉请求。上诉理由………。
本代理律师就Y某的上诉行为答辩及代理意见如下：
本案应当依据中华人民共和国民事诉讼法第第一百五十三条第一款规定，判决驳回上诉人的上诉请求。
一、本案原审判决认定事实清楚
被上诉人已经按照房屋买卖合同及补充协议的约定及时、全面履行了交付房屋、转移房屋所有权等合同义务，不存在违约行为。上诉人应当按照合同约定内容向被上诉人支付剩余房价款。
被上诉人所出售的房屋是经验验收合格的房产，其房产本身不存在任何质量瑕疵。噪声来源于中央空调，而该设备不属于所出售房屋的附属设施一并出售给上诉人。
根据中华人民共和国噪声污染防治法第六十一条第一款规定【第六十一条受到环境噪声污染危害的单位和个人，有
权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。】
权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。】
该噪声污染问题，应当由噪声发声装置的所有权人或者管理人进行采取防治措施，并承担相应的法律责任。而不得将因该噪声污染问题产生的法律责任转嫁到不负有噪声污染防治的第三方身上。
二、原审判决适用法律正确
原审中，上诉人请求撤销房屋买卖合同的行为，不符合《合同法》第54条【第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；】因重大误解可撤销合同的条件，也不符合《中华人民共和国民法通则》第五十九条【第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；】、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第71条【第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”】规定的重大误解的认定情形。
三、被上诉人已经按照合同约定的内容及时全面适当的履行了其合同义务，根本不存在合同法第六十七条规定的先履行抗辩权的情形与条件。
综上，被上诉人认为，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法判决驳回上诉人的所有上诉请求。
二审判决结果
二审经审理查明与原审查明事实一致，二审认定理由与原审判决基本一致。二审认为，综上所述，Y某的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万六千二百元，由Y某负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二万六千零六十五元，由Y某负担（已交纳）
二审案件受理费五万八千四百六十五元，由Y某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
以上内容由高攀律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电高攀律师咨询。
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