谈商品房买卖的有关事项

　　主持人，各位观众朋友，大家好!

　　从法律角度讲，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
　　小产权房、乡产权房不是商品房，主要原因是根据法律规定，建设商品房必须要将建设商品房的用地变为符合条件的建设用地。换句话说，就是开发商要通过受让的方式将集体土地或者其他形式的用地变性为房地产开发建设用地，上述过程就是土地商品化的过程，在商品化了的建设用地上依法建筑的房屋才是真正意义上的商品房。小产权房不是法律用语，应该说是学术用语或者社会用语。小产权房由于建设用地的法律瑕疵和不具备完全合法性，其权利受到限制，故称小产权房，实质是使用集体性质的土地而进行的房地产开发。小产权房的开发是我国房地产开放市场的顽疾，是我国的土地管理法律滞后以及社会管理腐败的产物。
　　精品房、样品房与商品房、小产权房应该说没有可比性。精品房是针对房屋的质量而言的。样品房是指出售的房屋样品，很好理解。

　　总括一点：二者的共同点是都是商品房的销售，不过是销售阶段不同而已。
　　定义一下：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预告出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　具体说，商品房的预售与现售相比，有以下不同：
　　1、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。
　　2、商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。
　　3、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。
　　4、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据中国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。

　　一、现售的条件
　　根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：
　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　(四)已通过竣工验收;
　　(五)拆迁安置已经落实;
　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
　　(七)物业管理方案已经落实。
　　二、预售的条件
　　根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件：
　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
　　(四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上;
　　(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

　　五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》，其中较重要的是《建设用地规划许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。
　　五证是政府部门为了保护购房者利益，规范商品房的开发建设、销售管理而进行的行政许可的行政行为。实际开发中，很多不法开放商不具备五证的条件，违法用地，违法开发的现象屡禁不止。当然此种现象的出现根本原因是地方政府为了地方利益甚至是个人利益纵容的结果。
　　两书包括《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
　　两书是商品房买卖合同的一部分，主要是用以约束开发商履行质量保证义务的。

　　不客气，再见!