刘伟利律师谈房屋买卖风险问题

　　主持人好，各位法律快车的朋友们，您们好!

　　众所周知，房地产包括‘房屋’与‘土地’两个问题。这里我们首先研究一下房屋问题中的房屋买卖及合同的签订事项。房屋买卖合同是指房屋所有人将房屋交给他人所有，他人接受房屋并支付房屋所有人一定价金的协议。《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产转让管理规定》第七条：房地产转让，应当按照下列程序办理：(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;但现实中根据我国目前情况，应区别对待，如果没签订书面合同，房屋买卖行为履行了，且有其他文件证明买卖行为的合法性，可以认定房屋买卖关系有效。
　　房屋买卖合同的主要内容包括：
　　(1)标的明确(指房屋)
　　(2)数量清晰(面积多少平方米、几栋几间几号)
　　(3)价款(货币表明具体数额)
　　(4)期限(签订日期、生效日期、交付日期等)
　　(5)交付方式(交付房屋及支付价款方式)
　　(6)违约责任(最好约定违约需要承担的责任，越明确越好)

　　根据现实购房中出现的纠纷，可以归纳以下几点，值得注意：
　　(1)具备五证两书。五证指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。两书指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。
　　(2)查清待转让房屋的房籍档案与产权人的基本信息
　　(3)房地产管理部门规范统一的买卖合同书(参见各地管理范本)
　　(4)合同权利义务明确而具体，内容完备，表述清晰
　　(5)产权要清晰，房屋必须有备案
　　(6)交房、办证日期明确
　　(7)房屋质量问题有保障
　　(8)一房两卖、先押后卖等违约事实必确定责任
　　(9)违约责任一定要对等具体明确。
　　(10)落款本人签名，严禁代签(除非有公证授权)。
　　以上事项值得买房人重视。

　　在司法实践中处理方法为：房屋买卖合同成立后，买房人履行了合同义务但卖房人未将房屋产权给予更名过户，买房人起诉要求卖房人履行合同义务，配合更名的，应为给付之诉。法院可以判决卖房人履行更名过户义务以保护买房人的权利，而不会判决确认所有权。

　　现在好多买房人为了贪图房屋价格便宜等原因，与卖房人约定暂时不办理过户。随着时间推移，房屋价值升值或其他因素，导致卖房人不配合过户。这种事情在司法实践中有两种做法。一种是当事人可以起诉要求判令对方配合到登记机关办理登记，法院一般会判决支持原告请求。判决生效后如被告不配合，法院会持生效判决与协助执行通知，交由登记机关直接予以办理;另一种就是当事人还可以起诉对方承担违约责任。

　　现在的确有很多城里人到农村买房，我也接触过不少类似的案子。实践中具体处理方法为：卖房人应该补偿买房人的利益损失。在确认合同无效后，应考虑双方过错，返还财产时权衡双方的利益。首先，要考虑双方利益损失，卖房人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买房人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。其次，对于买房人已翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时，应注意安置买房人，给其留有合理腾退时间。

　　再见。