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“众筹买房”风险多,该如何防范?

类别:房地产/嘉宾:谭冬梅/来源:快车访谈专栏组/时间:2016-03-28/标签:众筹买房

  本期介绍:北上广深等城市出现以投资为目的,由多人凑齐房款或首付款,以其中一人名义购房的“众筹买房”现象。他们通常是有一定信赖基础关系的朋友、亲属之间进行“众筹买房”。不过由于实际操作中可能存在因约定不明确或产权登记与实际出资人不一致情况而引发的各种纠纷。这种“众筹买房”风险,你了解了吗?“众筹买房”风险多,我们该如何防范?我们有幸地邀请到了深圳房地产专业律师——谭冬梅律师参加法律快车《律师零距离》关于房地产法律的专访,以下欢迎谭冬梅律师总结经验,为我们细细分析“众筹买房”风险多,该如何防范?”的相关问题。

  访谈嘉宾简介:谭冬梅律师,北京市百瑞(深圳)律师事务所合伙人律师。自2003年执业以来,曾为多家房地产开发企业、经纪公司、融资担保公司、物业公司及个人提供法律咨询、顾问、培训和代理服务。谭冬梅律师专注于房产买卖租赁、房产大宗交易、房产陪购陪售、房产赠与继承、物管业主维权、工程建筑装修和企业法律顾问。

  咨询热线:136-1288-4697(来电请说明来自法律快车网)


访谈内容

谭冬梅律师,您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。在“众筹买房”中实际出资人与名义购房人之间是什么关系。如果被认定为借贷关系,对他们有何影响?

  主持人好,网友们好!
  自去年3.30政策出台,北上广深等一线城市房价暴涨,媒体报道深圳房价1年涨47.5%,买房收益高利贷也自叹不如之事确实发生在我们的身边。随着房价的日渐攀升,互联网金融进入众筹时代,众筹买房不失为一种降低投资或规避政府限购、贷款政策的利器,于是出现您所提到“众筹买房”现象。
  众筹买房一般是指以投资为目的,多人凑齐房款或首付款,共同签订合同,在合同中约定以其中一名出资人名义购房,约定房价上涨到某个点时抛出,获利按出资比例或其他方式分成的一种投资方式。
  由此可见,“众筹买房”中实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系,房产登记簿上登记的名义购房人才是房屋所有权人。若被认定为借贷关系,因签订合同时一般不会约定利息,一旦发生纠纷,实际出资人仅能基于合同关系要求名义购房人返还众筹的购房款;即使约定了利息,利息收益远低于房屋增值。

众筹买房交易中,房屋实际出资人会有哪些风险?名义购房人也会存在哪些风险?

  众筹买房交易中,实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系,房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件,这就造成房屋实际出资人和名义购房人均存在不同程度的风险。
  房屋实际出资人主要存在以下的风险:1、名义购房人私下将房产进行出售,并完成过户交易;2、名义购房人有外债,导致所购房屋被查封或拍卖;3、名义购房人死亡,房屋可能因继承关系而被名义购房人的继承人继承等。
  名义购房人主要存在以下的风险:1、出资人没有按时偿还贷款,可能使名义购房人的个人资信受损;2、房屋长时间未能抛售,阻碍了名义购房人的后续购房需求等。

“众筹买房”实际出资人发现房产证上,只有名义购房人的名字。那么这套房屋是属于谁的财产?

  我国以登记为不动产所有权的公示方式,记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。所以,房产证上只有名义购房人的名字,意味着该房屋仅为名义购房人的私有财产。

产权登记与实际出资人不一致,会发生事情?如果房产证上可以签署多人名字,众筹购房者应该怎么做?

  根据物权法的相关规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。由此可见,产权登记与实际出资人不一致的话,以产权登记为准。由此可见,众筹买房交易中,若名义购房人主张该房产所有权,实际出资人是极其被动的。
  如果房产证上可以签署多人名字,建议众筹购房者将自己的名字都登记于不动产登记簿。

以后办理房屋权属变更等手续时候,从名义购房人到实际出资人,这时候谁承担相关费用?他们应该怎么做?

  办理房屋产权变更登记,名义购房人或实际出资人均可承担变更手续,最好双方在合同中进行约定,房屋权属变更手续费用可以作为投资成本支出。不过目前房产交易大部份都是卖方实收,交易的手续费、税费等都是由买方承担。

“众筹买房”中房屋实际出资人和名义购房人都存在风险,那么该如何防范众筹买房风险?

  为防范“众筹买房”在实际操作中的潜在风险,实际出资人之间需要签订书面协议,明确出资人之间、出资人与名义购房人之间的权利义务,特别是有关出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、房屋贷款无法及时偿还导致名义购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定,以免产生纠纷无据可循,最终影响“众筹购房”合同目的实现。

本期的访谈即将结束了,我们非常感谢谭冬梅律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。

  主持人再见,网友们再见!

“众筹买房”风险多,有效规避是关键。在众筹买房交易中,建议大家善于借力于经验丰富的房产专业律师,通过前期的风险防范,有效遏制交易每一个环节的潜在风险,以实现众筹购房合同目的。

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郑重声明:法律快车网对律师在访谈中所发表的内容不承担任何法律责任。如在阅读时对此访谈有异议,请将问题反馈给我们,在审查核对后,将尽快作出相关处理。如有问题请点击联系我们或致电法律快车网客服专线:400-678-1488
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