房产离婚时怎么分割？

　　主持人好，各位法律快车的朋友，大家好。很高兴在此为大家分享离婚房产分割法律问题。

　　我国实行的是夫妻婚后财产共有制，即夫妻双方婚后所得，除夫妻个人专属财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得财产，应属夫妻共同财产。
　　具体到房产，一般来说，婚姻存续期间夫妻一方或双方以夫妻共同财产通过购买方式所取得房产或通过其他方式所取得房产，除特殊约定外均应视为夫妻共有房产。如何界定夫妻共同房产，可以主要从三个方面来确定，一是取得房产的时间，二是房产的出资情况，三是房产登记情况。
　　原则上如果是婚后取得，不论是登记在夫妻一方还是双方名下，均应属于共同财产，是否婚后取得是判定共同财产的最关系因素。如果是登记在一方名下，且是由登记方婚前财产出资，则尽管是婚后取得，也应属于出资方的个人财产。婚后一方通过赠予或继承所获得房产，如无特别指定为赠予一方或限定单方继承，原则上也属于夫妻共同房产。
　　如何判定，《婚姻法解释三》给出了答案，如果是一方父母出资，且登记在其子女个人的名下，则视为对其子女个人的赠予。同样，如果遗产继承时，遗嘱写明只能由夫妻一方继承，则该继承房产属于继承人一人所有。

　　离婚时，如果夫妻双方就房产等财产有约定的，从其约定。如果无约定，则按法定共同所有分割。分割时，应就房屋的归属及价值达成一致，如果无法达成一致，则根据《婚姻法司法解释二》相关规定执行：
　　1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
　　2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
　　3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
　　分割房产并非绝对平分，在判决时应综合考虑各种因素，如财产的来源，双方的实际贡献等。最重要的是体现照顾原则，应尽量将房屋分割和子女抚养结合起来，以体现对儿童权益的保护。当然除了子女抚养外，是否有生活困难，离婚后的生活能力、健康状况、是否有过错均可以在确定补偿或房屋归属时加以考量。
　　当然还有一些特殊的房产，比如一方婚前购买婚后共同还贷的、离婚时还未取得产权的、公租房、房改房等，具体情况应具体分析，但总的原则还是相同的。

　　这个问题其实是婚后财产协议与赠予的问题。我国《婚姻法》第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有、共同共有或部分各自所有、部分共同共有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。因此，夫妻约定婚后取得房产归一方所有的，应属有效。为避免以后房产分割的争议，应将双方签订协议公证，并及时将房产过户。
　　但鉴于房产的特殊性，以及物权公示公信原则，根据《婚姻法解释三》第六条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠予方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六规定处理。合同法第一百八十六条规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
　　也就是说，要想协议不被撤销，一是要权利已转移，具体到房产则是已过户。或是符合一定的条件，如公证过的合同不可以随意撤销。尽管前述婚姻法解释条款在实施过程中争议颇大，理解不尽相同，但为了保险起见，如果涉及到房产约定的协议，最好公证并及时办理过户手续，以免争议。

　　该房产虽然是婚前以一方名义货款购买，但婚后由夫妻两人共同还贷，且房产证登记在两人的名下，说明夫妻双方将该房产约定为共同共有，根据物权法及婚姻法相关规定，应属夫妻共同财产。
　　分割时按夫妻共同财产原则分割，如果一方出资过于悬殊，则分割时可适当考虑。

　　夫妻登记在子女名下的房屋，有观点认为是赠与，离婚时不应分割。因为根据物权法相关规定，房屋登记在谁的名下，其即为房屋的权利人。但是否以产权登记判断该类房屋产权的唯一标准呢?这个问题还是要区分来看。
　　如果父母以未成年子女名义购买的房产，房产证登记在子女名下的，该房产一般视为子女的个人财产。为保护未成年人的利益，一般不能将此类房产视为家庭共同财产。在司法实践中，父母离婚时要求对该种房产进行分割的，法院一般不予支持。
　　如果是登记在成年子女名下，则要看是否符合赠予的要件，而不能仅仅看登记。如果父母双方均明确表示赠予，且子女也同意接受的，则视为赠与，该房产为子女所有，离婚时不予分割。如子女结婚，父母为小孩购买的房产，又登记在子女名下的，则可以推断为赠予。而有些情况，夫妻双方可能为了规避政策而借用子女的名义购房，实际并无赠与的意思。这种情况下，如果夫妻一方能举证并非是赠与的证据，如当时有签订代为购房的协议等，则该房屋应认定为夫妻共同财产，离婚时应予分割。

　　因房产的价值在离婚财产中占有相当大的比重，有些甚至是全部的家产，因此离婚时房产的分割是争议最多的。离婚时，首先要明确房屋是否共同财产，如果不明确的一定要咨询专业法律人士，并积极收集相关证据。其次，是要对房屋的价值要做到心中有数，以避免分割做出盲目让步。当然，分割时最大的原则还是应适当照顾女性与孩子。
　　如果想在离婚分割房产时更好维护自身的利益，平时注意收集一些对自己有利的证据。比如婚前共同出资购房，而房产又是登记在一方名下的，则另一方一定要保留好出资证明，最好是通过银行转账形式支付。其次，如果婚内的一方父母赠与，一定要分清到底是赠与又该还是单方的，以明确产权。当然，最好的方法，还是双方对婚前及婚内财产签订财产协议，这样在分割时可以避免很多麻烦。

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