二手房买卖纠纷，如何解决?

您好，很高兴能够为广大网民服务，希望能够为广大网民在二手房买卖中提供法律帮助。

从律师专业角度来看，在二手房买卖过程中，买房首先应该关注所购买房屋的产权是否为个人产权、是否有共同所有权人以及房产上是否存在抵押权等法律问题，这样才能尽量减少二手房买卖发生纠纷的可能性。

根据法律规定，国家对城市房屋所有极及土地使用权实行登记发证制度。这是政府保护房地产权属的重要方式，也是保护购房者切身利益的重要手段。因此，您购买了二手房后应及时到房屋产权监理部门办理产权过户手续，领取《房屋所有权证》。
购买二手房办理产权过户，整个办理流程可以概括四个环节：“一签约，二交税，三登记，四取证”。所谓“签约”是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定：“交税”是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费;“登记”指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续：“取证”是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。　　

一是来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权。
二是来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有：1．用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2．房屋权属存有争议；3．房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4．房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5．房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6．已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7．被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8．交易房屋存有质量问题。
三是来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。

一是房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二是土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三是房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
四是市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
五是福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六是单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
七是物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
八是合同约定是否明确。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

一是因定金引起的纠纷。买卖双方在房产中介的居间下签署的《房地产买卖居间协议》，经三方签章确认后生效为定金协议，适用于定金罚则。如果买方违约，卖方没收其定金；卖方违约，须双倍返还定金。在此需要提醒的是，违约除了以违反居间协议的约定为凭证外，还须违约方签署书面的确认书。
二是因逾期支付房款引起的纠纷。买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金。卖方还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。买方需要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额审批通过的话，买方不能按时以现金形式补足，仍要承担逾期付款的违约责任。因为买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款方式来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任，因为贷款的问题责任在买方而不是卖方。
三是因逾期办理过户手续引起的纠纷。卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续。买方想毁约时，主要采用不支付房款的方法，所以，一般是卖方不办过户手续而引起纠纷。这时，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉。同时，为避免卖方另将房屋转卖他人或再行抵押，最好将房屋进行保全。如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
四是因中介方行为引起的纠纷。如卖方或买方在与中介公司签订居间协议后，跳开所委托的中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间协议上的约定追究其责任。如中介公司在进行居间和代理时，因不规范、不尽责对买卖双方或任何一方造成损失的，也可依据居间协议上的约定追究其责任。其相互保护和相互制约的协议文书有：《房地产出售居间协议》、《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》、《看房确认书》和《佣金确认书》等。
五是因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。法院在审理这类案件时，会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。值得注意的是，法院审理时需要提供相应的证明材料。因此，在平时的交易中，各种协议文书都要完整保存，还需违约方签署书面的不再继续履行合同的确认书或事先告知的电话录音。
六是因房屋质量引起的纠纷。由于卖方交付的房屋存在质量问题，遭到买方索赔或要求解除合同。根据本市高级人民法院的有关规定，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵，应承担赔偿责任；如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，同时没有证据证明卖方对此是知晓的，则卖方不承担瑕疵担保责任。买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。质量及瑕疵问题都要明确写进买卖合同里。
七是因户口迁移引起的纠纷。房屋交付后，买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以，此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

建议网友在二手房买卖中要保存所有证据，一旦发生纠纷，向专业律师咨询，以便更好的维护网友的合法权益。

好的，我们将竭诚为广大网友服务，再见。