虚假房屋买卖的有效性

　　主持人、法律快车的朋友，你们好。

　　所谓的虚假房屋买卖是指买卖双方实际上并没有买卖房屋的真实意思表示，只是通过房屋买卖的表象达到一定的目的。根据我处理过的众多类似案例分析，虚假房屋买卖大致分为两种，一种是在产权人不知情的情况下，通过冒名顶替伪造公证文书等形式，签署房屋买卖合同，一种是产权人和买方为了骗取银行贷款或者其他目的，签署买卖合同并办理过户登记手续，房产表面上虽然登记转移在买方名下，但房屋贷款实际上由卖方来偿还，并且房屋仍然由卖方来居住使用。

　　无论是上述两种情形中的哪一种，由于买卖双方并没有转让房屋的真实意思表示，房屋买卖合同一般会被认定为无效。无效的后果是返还原状，即将房产登记恢复至房屋买卖之前的状态。

　　上述两种虚假买卖情况不同，第一种情况更多的是卖方伪造相关文件，而买方对此并不知情，比如儿子办理假公证的将父亲的房屋卖掉，父亲发现后提起诉讼讨回房屋，或者其中一个产权人，在其他产权人不知情的情况下，办理假公证将房屋卖掉，其他产权人发现后提起诉讼讨回房屋等。因为此种情况下大多已涉及到刑事诈骗，即便买方是真实想买房的，不动产不适用善意取得制度，房屋买卖合同最终还是会被认定为无效，法院一般会判决办理虚假手续骗取买方钱款的一方返还买方购房款。第二种情况下，因为是买卖双方提前合谋虚假买卖事宜，应由实际取得银行房屋贷款的一方负责偿还银行贷款，待撤销银行抵押之后，房产即可恢复登记至卖方名下。

　　第一种情况下，想真实购房的买方，购房款已支付，房屋却没拿到，由于此种情况下通常涉及到刑事诈骗，实际上买方想追回购房款的可能性已比较小，买方的权益的确收到了巨大侵害。第二种情况下，由于没有实际的购房款支付，只是银行贷款已发放，第三者的利益通常指银行的贷款如何保障。法院一般在判决房屋买卖合同无效的同时，也会判决应在涤除房屋上的抵押权之后，也即还清银行贷款之后才能变更房产登记，此种方式对银行贷款来说还是有一定保障的。

　　像第一种情况下，利用假公证委托书签订房屋买卖合同的，买方还是应当谨慎，问一问委托人在不在本地?为什么要委托给他人代办?能否和他本人当面沟通一下?尽可能避免上当受骗。第二种情况，是双方恶意串通，套取银行贷款或者公积金，卖方既得到了银行贷款，房屋今后又能通过诉讼讨回，而买方没有实际得到房屋，却背负了巨额银行贷款，风险全在买方，所以奉劝买方不要贪图一点的所谓好处费铤而走险!

　　再见。