房地产买卖合同的法律问题——上海臧高韵律师

　　大家好。

　　上海市房地产买卖合同正文共14条，其中第一条是关于房屋基本情况的条款，第二条关于房价的条款，第三条关于土地使用权条款，第四、五条是关于交房验收的条款，第六、七条是关于房屋过户交易的条款，第八条是关于缴纳国家税费的条款，第九条是关于逾期付款违约的条款，第十条市关于逾期交接房地产的违约条款，第十一条到第十四条是关于合同效力、争议解决方式等条款。房地产买卖合同还包括相应的补充条款及六个附件。

　　一般情况下由产权人的真实意思表示与购买人签订的房地产买卖合同推定均是有效，如果出现了合同法规定的合同无效的情况下，经过诉讼程序，被法院认定无效的具体情况包括：
　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　(三)以合法形式掩盖非法目的；
　　(四)损害社会公共利益；
　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
　　例如，目前经常会出现的小产权房买卖，就曾经出现被法院判决确认房屋买卖合同无效的案例，这是由于小产权房不具备可以出卖的条件，违反了法律的强制性规定。

　　在上海市房地产买卖合同中，关于违约金条款主要是第九条(关于付款的违约金)及第十条(关于房屋交接的违约金)，一般参照合同房的真实意思表示可以具体选择约定相应的违约金条款，也可以在补充条款作进一步明确约定。主要依据还是参照合同法第七章107条到122条关于违约责任的规定。具体如下：
　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
　　第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
　　第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　(一)法律上或者事实上不能履行；
　　(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　(三)债权人在合理期限内未要求履行。
　　第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
　　第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
　　第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
　　第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
　　第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
　　第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
　　第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
　　第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
　　第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

　　主要也是根据第九条、第十条，当事人可以根据自己的实际情况对于房地产买卖合同的解除作出明确约定，当然当事人也可以自行在补充条款中作进一步明确约定。通常情况下，都会明确约定当一方违约时，另一方享有的单方解除权。

　　建议购房者在购房前就委托律师介入房屋买卖合同的签订，特别是在签字前请律师审核把关，那么一旦出现逾期交房的情况，购房人可以根据房屋买卖合同约定的条款向对方主张违约责任，包括达到一定情况下，行使合同的解决权。如果协商不成，还可以直接委托律师向法院起诉。

　　再见。