婚前一方按揭购房离婚时增值部分如何分割——苏蕾律师访谈

大家好!我是来自上海的苏蕾律师，很高兴能接受法律快车栏目组的专访，为大家答疑解惑。

主要有以下几种情形：
1、夫妻双方于婚后，用夫妻共同财产购置的房产分割；
2、夫妻双方于婚前共同购置房产，产权登记为双方所有的房产分割；
3、双方于婚前共同出资购置房产，产权登记为一方所有的房产分割；
4、婚后一方父母出资购房，产权仅登记为该方子女所有的房产分割；
5、婚前一方按揭购房，产权登记为该方，婚后夫妻双方共同还贷的房产分割。
　

第1种很简单，一般情况下原则上各半分割；
第2种情况：若产权证书未登记份额的话，应结合双方出资情况、贡献大小等因素确定份额；
第3种情况：比较特殊，上海司法实践中是这样处理的：对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。
对于第4种情形：由于产证仅登记为出资方子女姓名，故应认定为对己方子女的赠与，不作为夫妻共同财产处理；
第5种情形如何处理，在婚姻法司法解释三实施前理论及实践上争议较大。之前上海的司法实践中是这样处理的：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
婚姻法司法解释三实施后，更大程度保护了参与还贷一方的利益，处理方式变为：参与还贷一方不仅可以享有共同还贷部分，还可以享有相应的增值。不过，增值部分如何计算？这又成为困扰当事人的难题。

鉴于前4种情形比较简单，在此，我重点介绍一下婚前一方按揭购房离婚时增值部分如何分割的计算方法。
按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也分为两个部分：（一）婚前房屋增值：此部分为结婚时房屋的市场价值与购房时房屋价格之差；（二）婚后房屋增值：此部分为离婚时房屋市场价值与结婚时房屋市场价值之差。
计算公式为：房屋增值=【婚后共同还贷总额（还贷本金+已归还利息）÷实际总房款（总房款本金+已归还利息）】×【离婚时房屋市场价值－结婚时房屋市场价值】

好的。
张某于2002年购买房屋一套，价格为30万元，支付首付款10万元，房屋登记在张某名下。张某于2005年与王某结婚，当时房屋市场价值为60万元。2008年双方准备离婚，婚姻期间共同偿还银行贷款本金10万元，利息5万元。离婚时房屋市场价值为120万元。
依据上述计算公式，本案中，房屋增值部分为：两人婚后还款额（100000+50000）÷房屋总价（300000+50000）×婚后增值（1200000-600000）=25.7万元，王某应分得：（257000+100000+50000）÷2=203500元
当然，上述计算方式因略去货币、市场等因素而不尽准确，且某些时间结点房屋价值的确定在操作上比较繁琐，但在不能保证绝对精准的前提下，此计算方式还是比较公平地平衡了夫妻双方的财产利益。

可以比照同一时期，同一地区房屋的均价来处理。

再见。