答辩人：xx县xx物业管理有限公司

法定代表人：xx 经理

因上诉人孙x不服xx县人民法院（200x）邹民初字第2xx号民事判决提起上诉，现答辩如下：

上诉人的上诉请求和上诉理由违背事实，前后矛盾。一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。

一、上诉人称答辩人（一审原告）xx县xx物业管理有限公司“提供的《物业管理服务合同》无效，被上诉人不能依据该合同收费。”答辩人认为：上诉人的上述理由没有根据、违背事实。

（一）、答辩人于200x年x月10日入住xx花园x区，200x年x月1日与xx县xx花园x区业主委员会签订了物业管理委托合同。上诉人称合同的委托方——业主委员会成立不合法，无缔约资格、合同无效的观点毫无依据，也与答辩人无关；答辩人入住该小区时该业主委员会已经成立，也没有任何人在答辩人入住该小区时告知答辩人该业主委员会是否召开了业主大会，依据《中华人民共和国合同法》第49条和《物业管理条例》第15条第（二）项的规定，答辩人与该小区业主委员会签订的物业管理委托合同没有违反任何法律法规的强行性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效。

（二）、答辩人签订物业管理合同后，对xx花园x区提供了物业管理服务，并依据《物业管理委托合同》和xx县物价局、房管局联合下发的x价费字（200x）xx号文件的规定的收费标准收取物业管理费用，符合《价格法》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，该项收费是合理合法的。

二、上诉人所称的答辩人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》和业主意见调查表是“伪证”，答辩人认为上诉人的说法是极其不负责任、违背事实的。

（一）、答辩人入住建宇花园一区开始物业管理后，得知该小区业主委员会的成立是由该小区的购住单位派代表于200x年x月9日召开了物业管理会议成立的，考虑到符合前期物业管理的法律规定，答辩人与该小区开发商——山东xxxx房地产开发有限公司于200x年x月1日签订了前期物业服务合同，约定了双方的权利义务，该合同双方主体适格、意思表示真实，符合《物业管理条例》第21条、第26条和《中华人民共和国合同法》的相关规定。换一句话说，假如是伪造的，能把日期伪造成200x年x月1日吗？有这样低能的伪造者吗？

（二）、答辩人提供的物业服务考核意见表，其中有个别业主签名是其他业主在为其代缴水费时代签的，上诉人没有经过调查就说是伪造的是极其不负责任的，二审中如需证人出庭作证，答辩人将提请当时缴费时代替他人签字的当事人出庭作证，必要时可以申请法庭进行笔迹鉴定。

根据民事诉讼证据规则“谁主张、谁举证”的规定，上诉人不能提交答辩人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》和业主意见调查表是“伪证”的相关证据，应当承担举证不能的责任。

三、关于上诉人所称的答辩人提供的“无因管理、服务很差、存在严重瑕疵”的观点，答辩人认为这是对法律的曲解、事实的歪曲。

首先，答辩人接受开发商的委托对一区进行物业管理，符合前期物业管理的法律规定，岂能说是“无因管理”？ 《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。

答辩人多年来一直根据《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据《业主公约》和物业管理服务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对上诉人的相关物业进行了管理服务。200x年x月18日之前，上诉人一直向答辩人交纳物业管理服务费用，这说明，上诉人认可与答辩人之间是物业管理服务合同关系。根据《物业管理条例》第7条第（五）项的规定，按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。上诉人接受了物业服务，却在200x年1月之后拒绝交纳物业费，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了答辩人的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益，如果业主都象上诉人一样不交纳物业服务费用，答辩人将无力支付员工工资，无力搞好公共场所、公共设施的管理维护工作、保障全体业主生活在一个干净、和谐、文明安全，道路通畅、绿化优美的环境中。

其次，上诉人不能以答辩人管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。

《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该条中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向答辩人提出抗辩。即便是答辩人存在管理服务不到位之处，也应该由开发商或者小区的业委会全体业主、受到损失的相关业主向答辩人另行主张，而不是上诉人个人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。因此，上诉人无权以答辩人“管理服务存在瑕疵”而主张拒缴或少缴物业管理费用。

大量的事实证明，答辩人在物业管理过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准的，这一事实通过该小区八个单位及住户对答辩人的服务质量的考评证实80％以上被确认优秀，xx县房管系统颁发给答辩人的200x年“物业管理先进单位”证书和县文明办、妇联授予该小区200x年度“文明小区”荣誉称号的事实足以证明答辩人的管理服务是达标的。事实证明，答辩人自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都按时交纳了物业管理费用，上诉人也在前期缴纳了部分费用，这是对答辩人从事的前期物业管理服务的认可与肯定，极个别的住户处于个别原因对答辩人的服务质量提出质疑是不公正的，是不能代表广大住户的。依据《物业管理条例》第67条和《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，上诉人在答辩人多次书面公告催收和业委会督促后持续37个月不交纳物业服务费的行为，是对全体业主公共利益的侵害，也是对答辩人物业公司利益的侵害，答辩人有权依法起诉上诉人，维护自己的合法权益。

综上所述，答辩人认为，上诉人的上诉请求及上诉理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。

此 致

xx市中级人民法院

                                                                                                    答辩人：xx县xx物业管理有限公司

                                                                                                                         20xx年x月x日

本案一审原告在进驻该小区时，该小区已存在了业主委员会，一审原告与小区业委会签订了《物业管理委托合同》并对小区进行了事实的管理服务；但是一个月后才得知该小区是由几个单位团购的，是几个单位的领导派代表开会成立了小区“业主管理委员会”，在程序上没有召开全体业主大会，按照《物业管理条例》的规定是不合法的；一审原告为了符合《物业管理条例》有关前期物业管理的规定，在与业主委员会签订物业管理委托合同后一个月又与开发商签订了前期物业管理委托合同。后来由于在物业管理活动中包括一审被告在内的个别业主对一审原告的管理服务不满意，引发了拖欠拒缴物业费的纠纷，一审原告在多次书面催缴和找业主单位领导做工作不成的情况下，起诉了一审被告，判决被告偿还原告所欠的物业管理费。

一审判决下达后，被告不服向中级法院提起了上诉，提出1、业委会的成立不合法导致其同原告的物业管理委托合同也不合法，因而无权收取物业费；2、前期物业管理合同是“伪造”的，理由是同开发商签订的合同时间在业委会签订的合同之后，不是前期前期物业管理；3、物业管理服务不到位，不能根据物业公司的标准收费，仅同意支付部分费用。本案在一审过程中惊动了当地领导，而其二审判决结果很可能影响到很多小区物业公司同业主之间关于物业管理矛盾纠纷的解决，有着深远的社会影响。本人在接手此案后查阅了大量的法律法规和相关案例，竟然没有找到一个相类似的案例。以前的案例中，有业委会经过业主大会选举成立单位备案和物业公司签订合同的，有物业管理公司不具备管理资质而进行实施管理服务的，就是没有本案中这种物业公司即与业委会（不是合法成立的）又和开发商签订物管合同的情况。庭审前，主审法官考虑到本案的复杂性、特殊性和社会影响，对双方当事人晓之以情、说明利害关系，建议双方都让一步，最后一审原告在裁定书中体现原一审判决生效的前提下，同意减少被告部分费用，被告当场申请撤诉。就本案来言，这种方式结案对双方都是有好处的，现今社会物业管理法律法规不完善、审判实践中缺少经验的的情况下，很难判断小区的物业管理哪些方面是否服务到位，比如花草树木枯死了，是树的本身问题还是没浇水，按时浇水还是枯死了是否属于服务不到位；另外，一旦二审认定了物业公司服务上存在瑕疵，改变一审判决的数额，将有可能影响以后的对小区其他欠费业主的权利主张；对物业公司来说，少收个钱不要紧，关键是官司赢了并且物业公司没有违约过错，有利于以后的工作。

通过本案，建议物业管理公司完善规章制度、提高对小区业主的服务质量，让业主们抓不住“小辫子”；同时劝告个别业主，维权要懂法、要走正当的合法的途径，要有证据，不要当“癞皮狗”。