李捷律师

业主欠缴物业费

物业公司依据合同来维权

【案件基本信息】

1、判决书字号

河南省某市某区人民法院民事判决书（2015）某民小字第27号

2、案由

物业管理服务合同纠纷

【律师受理及相关背景】

河南某物业管理有限公司工作人员来到  律师事务所办公室，向本律师咨询相关物业管理服务合同问题，解答完毕相关疑问后，基于对本所以及本律师的认可，河南某物业管理有限公司与本所办理委托手续。对该工作人员作笔录一份，摘要如下：

？你有什么事情

：有一起物业管理服务合同案件想委托你所办理

？讲一下具体情况

：某市某区某小区***-*-***号业主范某拖欠2014年3月至2014年9月的物业费3267.2元，且根据双方签订的前期物业管理服务合同业主范某还应支付物业费违约金980.16元。

？你有什么请求

：请求范某支付物业管理费3276.2元，物业费违约金980.16元及诉讼费用。

？律师是在其代理活动中，运用其专业知识和专业技巧努力维护委托人的合法权益，力争使委托人的合法权益（权利）在法律上得到最大程度的保障，而不能保证案件的最终结果，即不是“保打官司”和“包揽诉讼”你是否明白

：我明白

？对以上请求你有什么证据？

：有以下证据：①企业名称变更核准通知书、资质证书、收费许可证、某市人民政府某政〔2006〕72号文件各一份。②业主范某与我物业公司的物业签约文件一份。③2014年7月5日我物业对业主范某发出的物业催费通知书一份；2014年11月5日我物业对业主范某发出的物业催费通知书一份；2015年3月5日我物业对业主范某发出的物业催费通知书一份；2015年7月5日我物业对业主范某发出的物业催费通知书一份；2015年10月2日我物业对业主范某发出的物业费、水费预期催收通知书一份。

？以上情况是否属实

：完全属实

请你详细看过笔录，如无异议请签字。某物业工作人员签字。

完成以上笔录后，本律师对案件基本的法律关系有初步了解。

【本案法律路线图】

     1、与本案委托人会见沟通，接受委托。

     2、在办案过程中认真收集相关证据。

     3、相关物业服务合同涉及的法律、法规及司法解释。

【民事诉状摘要】

原告：某物业管理有限公司。住所地：某路某会所***室。

法定代理人：杜某某，该公司总经理。

被告：范某，男，****年**月*日，汉族，住某市某区某小区***-**-*

诉讼请求：

1、被告范某支付物业管理费3267.2元及物业费违约金980.16元（从2014年3月至2015年9月止，按照物业管理费的30%计算）；

2、诉讼费用由被告范某承担。

事实与理由：

被告范某系某市某区某小区***-*-***号业主，原告某物业公司根据双方签订的前期物业管理服务合同，为某小区提供物业管理服务，合同约定某小区物业管理费每月每平方米1.2元，水费代收代缴，该收费标准经洛阳市物价局核准。原告某物业公司依约全面履行了物业官立服务义务，被告范某作为业主应当按期缴纳物业费及水费。但被告范某拖欠2014年3月至2015年9月物业费3267.2元。根据合同约定，截止2015年9月，被告范某应付物业费违约金980.16元。

综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院根据相关法律规定准予所请。

此致

某市某区人民法院

【对方答辩状摘要】

答辩请求：

驳回原告诉讼请求。

答辩理由：

一、范某与原告某物业公司之间自始没建立服务合同关系，2012年12月份在交房之前，原告将格式合同，商品住宅质量保证书，商品住宅使用说明书以及包含有前期物业管理协议的用户手册，强迫性的让范某签字，不签字就不交钥匙，原告实际上已经替代了房屋建筑商的交房权。范某多次要求原告公司变更协议上的霸王条款，原告不予变更，所以在合同文本上许多处是空白，原告免除责任或加重范某责任的条款，也没有警示标志或提示，所以双方就前期物业管理协议没有达成合意，进而就不存在与原告服务与被服务的关系。

二、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书中载明了原告公司具有双重身份，一是受委托对范某新房屋的维修服务；二是物业服务，然而原告没有按照该保证书所确定的义务履行义务，当范某的房屋受损无法居住时，数次向原告提出过维修请求，并将数张受损照片交给原告的经理张经理，然而原告不予理会，造成了范某长达一年的时间无法居住，由此而造成的损失应当由原告予以赔偿。

三、原告先期违约，原告进驻小区后对范某及其小区的服务达不到合同所要求一级服务标准，同时也违背了洛阳市发改委、房管局发﹝2009﹞40号文件。一级服务标准收费标准为每平方米0.56元，范某多次提出小区的环境又脏又乱，截至目前还是土路，而高额的物业费与其低劣的环境及其服务极不对称，2014年国家的物业服务标准是每平方每月1元钱，原告在2012年的格式合同中设定的高额服务标准不符合当地及范某所在居住的环境物业要求的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》的相关规定，当业主的财产利益受到损害是由于物业公司不作为和怠于行使其应负义务时，业主的损失由物业承担。

四、本案涉及到该小区***栋和其他广大业主的切身利益，属于关系到人民生活的比较重要的案件，其裁判结果将产生巨大影响，人民法院把小额诉讼程序变成普通程序是正确的。【法院判决书摘要】

    本院根据原、被告的诉辩和举证、质证情况，对本案事实确认如下：范某系位于某市某区某小区***-*-***号房业主，房屋面积为141.63平方米，2013年1月20日，某市住总宇泰地产开发商有限公司给范某出具住总鼎城入住通知书，载明：鼎城一期***号楼*单元***号已具备交房条件；交房时间为2013年1月20日；一次性交纳1年物业服务费

（住宅建筑面积每月1.2元/平方米),物业费由2013年2月1日起开始计算；生活垃圾清理费每月2元/户。某物业公司（甲方）和范某（乙方）签订前期物业管理服务协议一份，载明：甲方对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；范某于2013年1月20日向佳宇物业管理费2039元，全年生活垃圾清理费24元。某物业公司分别于2014年7月5日、2014年11月5日、2015年3月5日、2015年7月5日、2015年10月2日向范某出具某物业公司物业催费通知单，但范某未支付，至今仍拖欠某物业公司2014年3月至2015年9月（共计19个月）物业管理费（包括物业费3229,2元、垃圾清运费38元）共计3267.2元未付。

另查明，2013年11月12日，某市老城区发展和改革委员会为某物业公司颁发收费许可证一份，载明：收费项目为物业费；有效日期为2013年12月至2016年12月止；收费标准为综合服务费0.24元、公共秩序维护费0.12元、公共设施维护费0.70元、公共区域保护费0.07元、公共区域绿5化费0.12元，合计1.25元。2006年5月15日，某市人民政府洛政﹝2006﹞72号关于开证城市生活垃圾处理费的通知文件一份，载明：对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户收取2元；对不按规定期限缴纳城市生活垃圾处理费的单位和个人，每日按照应缴纳费用的3‰加收滞纳金。

本院认为：原告某物业公司与被告范某签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，合法有效。被告范某应当依照该协议的约定交纳物业服务费用，故原告某物业公司要求被告范某支付拖欠的2014年3月至2015年9月物业管理费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告范某未按合同约定支付物业管理费的行为，构成违约，应向原告某物业公司支付滞纳金，但鉴于原告佳宇物业公司在小区的物业管理方面有不到位之处，结合本案案情，本院酌定被告范某向原告某物业公司支付物业管理费、滞纳金共计3267.2元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《物业管理条例》第七条第(五）项、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告范某于本判决生效之日起十日内支付原告河南某物业管理有限公司2014年3月至2015年9月的物业管理费、滞纳金共计3267.2元；

二、驳回原告河南某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由被告范某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省某市中级人民法院。

以上判决后案件当事人均未上诉，此案已经进入履行阶段。

【律师结语】

    本案法律关系简单明确。合同是约束双方当事人的意思合议，是对双方权利义务的确认。双方当事人应认真履行合同义务。本案中某物业管理公司依据合同要求被告履行交纳物业管理费的义务及滞纳金正是体现了合同的约束作用，应为法律所保护。