房屋租赁案件答辩状

答辩人吴某。

被答辩人徐某。

    答辩人因与被答辩人徐某房屋租赁合同纠纷一案，提出答辩意见如下：

一、原告与被告于2012年11月5日协商一致解除合同，被告方未违约。

   
2012年11月5日，原告与被告协商解除租赁合同的事宜，当日，双方对解除合同达成一致意见，原告收取了被告方退还的房屋钥匙，租赁合同于 2012年11月5日解除。且原告当时未对解除合同提出任何异议。此过程中双方意思表示真实，属于平等自愿的协商行为，与订立合同并无二致;不存在一方违约的情形，因此，原告要求被告承担违约责任没有事实基础，更没有法律依据。

二、双方在签订租赁合同时，明确约定免收八个月的租金和物业管理费。原告现主张物业管理费与双方约定不符。

   
原被告双方在签订合同时明确约定了免收被告八个月的租金和物业管理费。从合同来看，租金的金额是手写的，对物业管理费没有手写。系格式合同，对方也未提示，再则被告方一次性交纳四个月房租也未包括物业管理。但由于租赁合同是原告方提供的格式性合同。对免收物业管理费的口头约定未写入合同。按万达租赁市场的交易习惯，免租期间，物业管理费也是免收的。

三、被告实际租赁原告房屋为四个月零十四天，被告已交纳了五万元的房租，虽还差1188元的租金，但原告已在解除合同时免除了该部分1188元的租金。现原告主张四个月十五的租金未付与事实不符。

   
按原被告双方的合同约定，免租期系2011年11月1日至2012年7月1日。交纳租金的时间应从2012年7月2日起算至双方解除合同时（交钥匙时）2012年11月15日止。应为四个月零十四天。租金总额为51188元。在签订合同正式租赁合员前原告已通过银行转帐支付了原告五万元的房租（从原告方2012年12月1的诉状中的诉讼请求也可以看出其仅主张了半个月的房租）。但由于双方已于2012年11月5日达成了解除合同的意见，对于未支付的1188元租金，原告方已明确不再收取。现原告在庭审中增加诉讼请求完全与事实不符。

四、双方口头协商不交押金，由被告方一次性交纳四个月的租金。

   
合同虽约定有交纳押金10000元的约定，但双方对合同另有变更，以被告提前一次性交纳四个月房租的代价免除押金10000元。已在合同第4条中注明，“被告一次性交纳四个月的房租。”（否则与合同中约定的按三个月一次性支付房租的约定不符）并且被告实际支付了50000元。

四、合同第六条、第七条约定的违约金条款均为违约条款。系以重复累加的方式，无端加重被告责任。本合同系原告方提供的格式合同，原告方未在签订合同时对被告尽到合理提示及说明的义务。

合同法及相关法律规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，提供格式条款一方应对其尽合理提示及说明义务承担举证责任。原告未依法尽到提示及说明的义务，多处违约条款依法对被告方不产生效力。

五、被告多处约定违约条款不符合法律规定，并且其违约金总额过分高于其损失。

根据合同法解释二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中即使被告违约也仅是十四天的租金（1188元）未支付，让被告承担三万元余的违约责任明显过高。法律规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告方主张的违约金高达三万余元。究其损失，被告方认为最多不过除去税收后的一个月的租金。双方解除租赁合同后原告方立即又对外进行了出租，2012年12月初被告就已看到租赁给了（CE名店），但由于法律意识淡薄没有进行取证，而是在原告诉讼后，被告于2013年1月8日拍摄了一组照片，证明房屋最晚也是在2013年对外进行了出租。按国家税收法律规定，房屋出租(经营用)每月应纳税款：营业税及附加为租金收入5.5%，房产税为租金收入的12%，个人所得税为[租金收入-维修金等支出(每月限额800元，凭正式票据)-各类税金-800元]*20%，另外如果签订合同还须交印花税为租金收入0.1%。按原告月租金11460元计算，抛开税收的收入应大致为7700元。那么其损失不能7700元的30%，即2310元。也就是说超过2310元的违约金就属于过分高于造成的损失。

所以即使被告违约，其承担的违约金也在2300元以内，但因双方解除合同时已免除了被告方的相关责任。

    综上，原告的诉讼与事实不符，且无法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。

    此致

高新区人民法院

                              答辩人：

                             二0一三年五月十三日