靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李小诉称：李小与李三系叔侄关系，李三是我的三叔。2008年12月6日，经双方充分协商，在李小二爷李玉亭的家中签署了《房屋转让协议书》。李三同意将北京市昌平区502号房屋卖给李小，房屋的价款为224000元。李三同意在签约的当日就将房屋交付给李小，并配合李小在五年后的第一个月内办理房屋所有权的过户手续。当时在场见证的有多位亲属，李小四叔李四作为证明人在《房屋转让协议》上签字。

　　2010年3月上旬，李三称有朋友要拆迁须周转下房屋，要借用房屋8个月，李小考虑是亲戚关系就同意了，但事后才知道李三实际上是将房屋骗回对外出租挣钱，李小多次向李三要房均无果。自从买下房屋后，李小曾多次催促李三协助办理房屋所有权的过户手续，但李三始终不予配合，直到现在。据此，诉至法院，请求：1.判决李三、高某继续履行《房屋转让协议》，立即协助李小将502号房屋的所有权过户到其名下;2.判令李三、高某赔偿李小从2012年3月至2014年3月的房屋占有损失36000元。

　　2、被告辩称

　　李三、高某辩称：不同意李小的诉讼请求。一、李小与李三签订的房屋买卖合同为无效合同，签订合同时高某不知情，事后没有对该房屋买卖合同进行追认，房产系拆迁所得的家庭三人共有的财产，该合同侵害了我们婚生子女李女的利益。二、签订合同时该房产为经济适用房，不许买卖。三、高某知道买卖房屋后明确不同意出卖该房屋，婚生子女李女也不同意出卖房屋。四、拆迁安置房屋的使用及产权手续的办理都是李三经手办理的。高某及案外人李女均不知情。五、李小只向李三缴纳了17.5万元的房款，并不是李小所称的224000元的房款。六、2010年3月上旬李三收回房屋是在不同意出卖基础上收回房屋，并不是其他原因。综上所述，李小的请求事项一是在认定该房屋转让协议为有效的情况下才能成立，请求事项二是在李小物权成立的情况下才有房屋损失并且有证据证明的情况下才能成立。综上，请求法院查明事实，驳回李小的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　李三与李小系叔侄关系，李三系李小的三叔。1989年12月19日，李三与高某登记结婚，并于1992年7月23日生育女儿李女。

　　1996年11月17日，李三父亲李老、母亲张老与四子李一、李二、李三、李四召开李家房产分配会，并达成《李家房产分配会备忘录》。内容主要为：李老将其在西关大队所建几处房宅向其子女转让。分配对象为李老之长子李一及其妻王秀春，次二子李二及其妻刘秀娈，三子李三及其妻高某，四子李四及其妻李小燕。其中3号院归三子李三家所有。备忘录还对李老及张老的赡养问题进行了约定。

　　2006年，李三位于西关的房屋被拆迁，李三作为被拆迁人(乙方)与拆迁人(甲方)房地产公司于2006年12月18日签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》。协议约定，乙方现有户籍人口4人，实际居住人口4人，实际居住人口分别为李三、李女、高某、张老。甲方应当在本协议签定之日起收到乙方交钥匙3日内，将拆迁补偿款、补助费等合计808089元，向被拆迁人开具领款凭证。合同还对其它事项进行了约定。房屋拆迁后，双方签订《昌平区西关御路园8-11号楼买卖合同》，约定李三购买北京市昌平区102号房屋、401号房屋及502号房屋。合同对房屋价款及双方的权利义务进行了约定。

　　2008年12月6日，甲方李三与乙方李小在证明人李四的见证下达成《房屋转让协议》。协议约定：李三自愿将其名下502房间一套，房屋面积以房产证为准转让给李小。房屋总价款为人民币224000元，上述总价中已包含李三办理该房屋房产证明所需一切费用。李三承诺在拿到该房屋房产证明五年后第一个月内与李小办理该房屋过户手续。房屋价款李小已于2008年12月6日全额交付完毕。李三于2008年12月6日将上述房屋移交给李小。协议由李小、李三及李四签字。2009年1月李三将房屋交付给李小使用。2009年9月18日，李三取得房屋的所有权证书。2010年3月，李三以朋友拆迁需周转房屋为由向李小借房，李小将502号房屋交还李三。

　　2014年3月李小诉至法院，要求李三继续履行合同，按照协议约定为其办理房屋过户手续。李三主张房屋为其与高某及李女的家庭共同财产，其与李小签订的协议无效，且李小未付清全部房款，故不同意为李小办理房屋过户手续，并于2014年2月26日将502号房屋变更为其与高某按份共有。为证明高某对李小购买房屋知情并同意的事实，李小申请其四叔李四、二爷李玉亭出庭以证实上述事实。李四出庭证实高某对李三与李小房屋交易一事知情，该事项系双方在长辈主持下通过家庭会议的形式达成共识，李小在签订协议之前已交付部分房款，交款时高某在场。李小奶奶张老亦出具书面证言，证明买房过程，证明高某对此事知情。

　　另查，房屋系按经济适用住房管理的房屋。本案审理期间，李小曾提出财产保全的申请，要求查封502号房屋，并交纳保全申请费4020元，后李小撤回了保全申请。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)李三继续履行其与李小签订的《房屋转让协议》。李三、高某协助李小将房屋过户至李小名下。

　　2)驳回李小的其它诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。502号房屋系李三名下位于西关的房屋拆迁所得，李三所有的位于西关的房屋系其与高某的夫妻共同财产，故李三购买的502号房屋属于其与高某的夫妻共同财产。李三之女李女于1992年7月23日出生，西关的房屋在拆迁时李女尚未成年，其虽系被拆迁人口之一，但其对该院落的宅基地及房屋均不享有权利，李三主张房屋有李女的份额依据不足，法院对此不予采信。

　　李三与李小签订《房屋转让协议》时高某虽未签字，但李三于2009年1月即已将房屋交付李小居住使用，高某主张其对李三与李小房屋交易一事不知情与常理不符。且李三与李小系亲属关系，李小提供的与其二人均存在亲属关系的证人均证实高某对此事知情且未表示反对，综合双方的证据，法院认为李小提交的证据明显优于李三、高某的陈述，故法院对李小关于高某对其与李三房屋交易一事知情且同意的主张予以采信。李三、高某以李三擅自处分夫妻共同财产导致房屋转让协议无效的主张，缺乏依据，法院不予采信。

　　李小与李三签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。因双方《房屋转让协议》明确写明李小已付清全部房款，故对李三关于李小尚欠部分房款未付的主张，未有相关证据佐证，法院不予采信。根据协议约定，李三应当于取得房屋产权证五年后第一个月内与李小办理过户手续，现履行期限已届满，李小要求李三继续履行合同并为其办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持;李小于2010年3月自愿将房屋交还李三，故其要求李三支付2012年3月至2014年3月房屋占用损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。