靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孔女士、杜先生起诉称：我二人系夫妻关系，在甲市L街道办事处XX村有二层楼房一栋。1999年7月28日，我二人与被告郭女士及其丈夫程先生(现已死亡)就该房屋签订了房产买卖协议书一份，约定两被告出资135000元购买该二层楼房。合同签订后至今，由于被告及其丈夫的户籍一直在外地，不具备购买该房屋的合法资格，也无法到有关部门办理房屋过户手续。该房产买卖协议书违反了国家有关法律的禁止性规定，应属无效协议。所以请求法院判令：依法确认1999年7月28日我方与被告签订的房产买卖协议书无效，并返还该房屋。

　　二、被告辩称

　　被告郭女士答辩称：房屋买卖合法有效，双方签订房屋买卖协议时有两名见证人，原告将房屋卖给我是他们的真实意思表示，不允许反悔，我在该房屋已居住15年，原告的诉讼请求不正确，应依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　1999年7月28日，孔女士、杜先生与郭女士及其丈夫程先生签订农村房屋买卖协议书，约定孔女士、杜先生自愿将其座落哎XX村的诉争房地产卖给郭女士、程先生。该房为二层楼房一栋，占地165㎡。经双方协商一致，该房产作价为135000元，卖方于当日将房产交给买方。房屋买卖协议签订后，双方未到相关部门履行宅基地使用权变更登记手续。2014年7月11日二原告诉至法院，要求确认孔女士、杜先生与郭女士签订的农村房屋买卖协议无效，并返还该房屋。审理中，二原告同意撤回要求返还该房屋的诉讼请求。原告孔女士、杜先生户籍所在地为甲市L街道办事处XX村95号，系该村农民。郭女士、程先生与孔女士、杜先生签订房屋买卖协议后，至法庭辩论终结前，郭女士的户籍在外地且系城镇居民，未迁入甲市L街道办事处XX村。郭女士、程先生系夫妻关系，程先生于2006年1月22日去世。

　　四、法院判决

　　原告孔女士、杜先生与被告郭女士于1999年7月28日签订的农村房屋买卖协议无效。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民住宅用地，须经乡(镇)人民政府审核，并由县级人民政府批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。因所涉房屋土地系宅基地，属于农民集体所有，孔女士、杜先生与郭女士、程先生于1999年7月28日签订的房屋买卖协议，被告购买的不仅包括涉诉房屋，而且还包括相应宅基地的使用权，双方在签订房屋买卖协议时，郭女士、程先生均不是涉诉房屋所在的甲市L街道办事处XX村的村民，至法庭辩论终结前亦未将其户籍迁入该村，故其不应享有该集体经济组织成员依法才能享有的宅基地使用权。孔女士、杜先生与郭女士、程先生签订的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应为无效。孔女士、杜先生要求确认双方签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。郭女士关于房屋买卖协议合法有效的答辩意见，没有法律依据，不予采信。